Доля в земельном участке не закрепляет за собственником конкретный кусок земли. Даже при праве на 1/2 нельзя просто провести линию посередине и считать одну сторону своей. Пока участок остаётся в долевой собственности, им пользуются совместно.
Споры обычно начинаются с бытовых вещей: один занял въезд, другой поставил забор, доступ к дому проходит через чужую часть двора. Иногда владельцам достаточно договориться, кто какой территорией пользуется. В других случаях нужен самостоятельный участок с отдельными границами и кадастровым номером.
Способ решения зависит от результата. Когда владельцам нужно лишь развести фактическое пользование землёй, достаточно определить порядок пользования. Для получения самостоятельного участка уже рассматривают раздел или выдел доли.
Содержание
Чем порядок пользования отличается от раздела и выдела
При определении порядка пользования участок остаётся одним объектом. Доли собственников и кадастровые границы не меняются. Владельцы лишь закрепляют, кто пользуется двором, парковкой, огородом, проходом или другой частью территории.
Раздел даёт другой результат: из исходного участка образуются новые. Если земля находилась в общей собственности, участники по общему правилу сохраняют общую собственность на образованные участки, если соглашением не предусмотрено иное.
Выдел применяют, когда один из владельцев хочет получить отдельный участок в счёт своей доли. После оформления он утрачивает право на долю в оставшейся земле. Для выдела участка в счёт земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения действует специальный порядок, поэтому такие случаи разбирают отдельно.
Заказывать межевание сразу нет смысла. Владельцам прежде всего стоит решить, хотят они только закрепить пользование землёй или оформить отдельные участки.
Как определить порядок пользования участком
Статья 247 ГК РФ позволяет собственникам установить порядок пользования по соглашению. Здесь важна не только арифметика долей. Смотрят, где стоят дом и хозяйственные постройки, как устроены въезд и проход, где проходят коммуникации.
Договорённость стоит зафиксировать письменно и приложить к соглашению схему участка. В ней можно указать:
- какими частями земли пользуется каждый владелец;
- где проходят условные границы;
- какие зоны остаются общими;
- как организованы проход и проезд;
- кто пользуется общими постройками и коммуникациями.
Схема особенно полезна на сложном участке. Описание вроде «до сарая и вдоль забора» быстро становится источником нового конфликта.
У брата и сестры по 1/2 участка. Дом стоит ближе к одной границе, а въезд на территорию только один. Делить двор прямой линией пополам бессмысленно: один собственник потеряет нормальный доступ к своей части дома. Порядок пользования позволяет оставить общий проезд и закрепить остальные зоны отдельно.
Такое соглашение не создаёт новых объектов недвижимости. Оно регулирует пользование общей землёй.
Что делать, если собственники не договорились
Когда договориться не получилось, порядок пользования устанавливает суд. К иску лучше приложить не только документы на долю, но и понятный вариант использования участка.
Для суда пригодятся:
- выписка из ЕГРН;
- документы о правах собственников;
- сведения о доме и других объектах;
- план или схема участка;
- фотографии въезда, ограждений и построек;
- переписка, если стороны уже обсуждали спор;
- предлагаемый вариант пользования.
Суд оценивает доли, расположение объектов, доступ к ним и фактически сложившийся порядок. При сложной конфигурации может потребоваться землеустроительная экспертиза. Эксперт проверит, какие варианты вообще можно реализовать на местности.
Решение суда не превращает используемые части в отдельные земельные участки. Общая собственность сохраняется. Если предоставить владельцу часть участка соразмерно его доле невозможно, он вправе требовать компенсацию от сособственников, которые фактически пользуются приходящейся на его долю частью общего имущества.
Когда участок можно разделить, а когда нельзя
Большая площадь ещё не гарантирует раздел. Для новых участков действуют требования к минимальным и максимальным размерам, причём универсального норматива в сотках для всей страны нет. Конкретные значения зависят от градостроительных регламентов и правил, применимых к этой земле.
Проверяют и будущие границы. После раздела участками должно быть возможно нормально пользоваться. Проблемой становятся слишком узкие части, вклинивания, чересполосица, отсутствие доступа или граница, которая мешает использовать расположенный на земле дом.
Перед межеванием проверяют:
- допустимую площадь новых участков;
- их конфигурацию;
- расположение дома и других объектов;
- возможность прохода и подъезда;
- действующие ограничения и обременения;
- сохранение разрешённого использования.
По площади участок может легко делиться на две части, а на местности всё окажется сложнее. Например, жилой дом стоит посередине, а въезд возможен только с одной стороны. Провести границу «по половине» не получится. Придётся искать другой вариант, а при его отсутствии оставлять участок общим и определять порядок пользования.
Зона с особыми условиями использования территории сама по себе не всегда блокирует раздел. Значение имеет конкретное ограничение и то, можно ли после образования использовать участок по назначению.
Когда эти требования соблюдены, можно переходить от проверки к оформлению.
Как провести раздел или выдел доли
При допустимом варианте раздела кадастровый инженер готовит межевой план с границами новых объектов. Если собственники согласны между собой, условия раздела и распределения прав закрепляют соглашением.
Последовательность действий выглядит так:
- Проверить сведения ЕГРН и документы на землю.
- Определить технически допустимые границы.
- Заказать кадастровые работы и межевой план.
- Оформить соглашение собственников.
- Подать документы на кадастровый учёт и регистрацию прав.
Общий срок одновременного кадастрового учёта и регистрации составляет 10 рабочих дней при подаче документов напрямую и 12 рабочих дней через МФЦ. Для земельных участков, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или строительства гаража для собственных нужд, закон предусматривает сокращённые сроки: 3 рабочих дня при прямой подаче и 5 через МФЦ.
При выделе один собственник получает новый участок в счёт своей доли. При отсутствии соглашения требовать выдела можно через суд. Само наличие доли требований к образуемому участку не отменяет. Когда выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, статья 252 ГК РФ предусматривает возможность денежной компенсации.
Когда нужна помощь юриста
Юрист особенно нужен там, где договориться уже не получается или есть сомнения, что выбранный вариант раздела вообще можно оформить.
Проверка документов показывает, что делать дальше: закреплять порядок пользования, готовить раздел, требовать выдел или обращаться в суд. Отдельного внимания требуют ситуации, когда сосед перекрыл проезд, занял большую часть земли, не принимает предложенную схему либо возражает против выдела.
Юристы ЮК «Рубин» помогают провести раздел земельного участка: изучают документы, оценивают возможный вариант, готовят соглашение или позицию для суда и сопровождают оформление результата.
До установки нового забора лучше разобраться с правами и границами на бумаге. Переделывать уже возникший конфликт обычно сложнее.
Краткий вывод
Для спора о дворе, въезде или проходе отдельный участок нужен не всегда. Порядок пользования можно закрепить соглашением. Когда договориться не удаётся, вопрос решает суд.
Для образования самостоятельного участка проверяют площадь, границы, постройки, доступ и ограничения. После этого уже понятно, возможен раздел или выдел и как его оформлять.
