Дом может быть зарегистрирован в ЕГРН, а участок под ним может отсутствовать в реестре. Это не всегда означает, что землю придётся выкупать у муниципалитета.
Порядок зависит от истории участка: старое право можно зарегистрировать, землю — получить бесплатно, а при отсутствии таких оснований оформить участок в собственность или аренду. Разберём, как определить подходящий вариант и не начать с ненужной процедуры.
Содержание
- С чего начать оформление земли под домом;
- Регистрация права на землю по старым документам;
- Бесплатное оформление земли под домом;
- Выкуп или аренда участка у муниципалитета;
- Что делать, если участок не образован или нет границ;
- Почему оформление может остановиться;
- Когда понадобится помощь юриста;
- Краткий вывод.
С чего начать оформление земли под домом
Начать лучше с двух проверок: что известно об участке в ЕГРН и какие документы на землю сохранились у собственника.
В реестре смотрят, существует ли участок как отдельный объект, присвоен ли ему кадастровый номер, установлены ли границы и зарегистрировано ли чьё-либо право. Параллельно поднимают старые акты, свидетельства, решения администрации и другие бумаги, по которым земля когда-то предоставлялась владельцу дома.
Дальше обычно получается один из четырёх вариантов:
Если земля принадлежит частному собственнику, эти правила не подходят. Вопрос придётся решать с владельцем участка, а не через процедуру предоставления государственной или муниципальной земли.
Регистрация права на землю по старым документам
Участок могли предоставить задолго до появления нынешней системы регистрации. Новое решение администрации в таком случае требуется не всегда.
Статья 49 Федерального закона № 218-ФЗ позволяет зарегистрировать собственность по ранее выданному документу, если земля была предоставлена до введения Земельного кодекса РФ на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Закон учитывает и старые акты, где вид права не указан либо определить его невозможно.
По п. 9.1 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ участок, предоставленный гражданину до 30 октября 2001 года на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, считается предоставленным в собственность, если закон не запрещает частную собственность на такую землю.
Допустим, в старом свидетельстве указано постоянное бессрочное пользование. Само это слово не означает, что участок теперь нужно покупать.
Подтверждением могут быть акт, свидетельство или другой документ о прежнем праве. Для участка, предоставленного под личное подсобное хозяйство, в предусмотренных законом случаях подходит выписка из похозяйственной книги. Имеет смысл проверить и бумаги прежнего владельца дома: они могут пригодиться, если недвижимость перешла по наследству или по другому основанию.
Бесплатное оформление земли под домом
Получить участок бесплатно тоже возможно. Год постройки дома здесь не решает вопрос.
По п. 4 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ гражданин вправе бесплатно приобрести участок, который находится в его пользовании, если право собственности на расположенный на нём жилой дом возникло у него до введения Земельного кодекса РФ. Правило действует и для наследника, которому дом перешёл позже, если наследодатель стал собственником до 30 октября 2001 года.
Например, дом построили в 1985 году, но нынешний владелец купил его только в 2015-м. Один возраст здания права на бесплатную землю не создаёт.
Поэтому смотрят документы, из которых видно, когда возникло право собственности на дом и как оно перешло нынешнему владельцу. При подтверждённом основании участок не требуется оформлять через обычный выкуп.
Выкуп или аренда участка у муниципалитета
Старого права нет, условия бесплатного оформления не выполняются. Для государственной или муниципальной земли действует другой порядок.
С 1 марта 2025 года собственник здания, у которого нет предусмотренного Земельным кодексом права на публичный участок под ним, обязан приобрести этот участок в собственность или аренду. Исключение предусмотрено для случаев, когда отдельное предоставление земли для возникновения права не требуется.
При этом ст. 39.20 ЗК РФ закрепляет за собственником дома исключительное право приобрести участок под ним. Торги не проводятся. Бесплатной передача от этого не становится: землю оформляют в собственность за плату либо в аренду в зависимости от применимого основания.
Для уже сформированного участка заявление подают в орган, который им распоряжается. Указывают кадастровый номер, основание предоставления без торгов и вид права, которое планируется получить. Часть сведений администрация запрашивает самостоятельно, остальные документы предоставляет заявитель.
По ст. 39.17 ЗК РФ заявление рассматривают не более 20 дней. Его вернут в течение 10 дней, если оно оформлено с нарушениями, подано не в тот орган или не хватает обязательных документов. Полученный проект договора нужно подписать и представить обратно не позднее 30 дней со дня получения.
Что делать, если участок не образован или нет границ
Иногда оформлять пока нечего. Дом зарегистрирован, но самостоятельного земельного участка под ним в ЕГРН нет.
Для государственной или муниципальной земли в такой ситуации может понадобиться предварительное согласование предоставления. При отсутствии утверждённого проекта межевания территории к заявлению обычно прикладывают схему расположения будущего участка. После согласования проводят кадастровые работы и ставят землю на кадастровый учёт.
Кадастровый номер может быть, а точных границ в ЕГРН всё равно нет.
С 1 марта 2025 года отсутствие сведений о местоположении границ может стать основанием для приостановления ряда регистрационных действий с землёй, а также учёта и регистрации расположенных на ней зданий и сооружений. Поэтому сведения ЕГРН лучше проверить заранее. Пересечения с соседними участками, ошибки или расхождения между фактическими и реестровыми границами потребуют кадастровых работ.
Почему оформление может остановиться
Старый акт сам по себе ещё не решает вопрос. По документу бывает невозможно определить, к какому участку он относится. Встречаются расхождения по площади, пересечения с соседями или случаи, когда дом фактически выходит за границы земли.
С бесплатным оформлением свои сложности. Собственник может ссылаться на давно построенный дом, но не иметь документов, подтверждающих возникновение права до 30 октября 2001 года. Возраст здания такую доказательную базу не заменяет.
Отказ или приостановление стоит разбирать по конкретной причине. Повторная подача того же комплекта бумаг обычно ничего не меняет. Сначала выясняют, какого документа или правового основания не хватает и можно ли устранить препятствие без суда.
Когда понадобится помощь юриста
В простом случае порядок виден из документов: право на дом зарегистрировано, сведения об участке не противоречат друг другу, а старый акт позволяет однозначно установить прежнее право.
Сложнее, когда история оформления прерывается, документы выданы на другого человека, границы расходятся с фактическим пользованием или администрация не признаёт выбранное основание.
При приватизации земельного участка юрист может проверить документы на дом и землю, восстановить последовательность перехода прав и определить подходящую процедуру: регистрацию ранее возникшего права, бесплатное предоставление, выкуп или аренду.
Краткий вывод
Оформленный дом не делает владельца автоматически собственником земли. Но платить за участок приходится не всегда.
Сначала проверяют старые права и основания для бесплатного оформления. Если их нет, государственную или муниципальную землю под домом оформляют по действующим правилам без торгов.
Кадастровые вопросы решаются отдельно. Участок может быть ещё не образован либо сведения о его точных границах могут отсутствовать в ЕГРН.
