Квартиру нельзя просто перестать использовать для проживания и открыть в ней офис или магазин. Для перевода в нежилое помещение она должна отвечать требованиям закона. Проверяют этаж, возможность отдельного доступа, права третьих лиц и будущие работы.
После этого можно переходить к проекту, собранию собственников и подаче документов.
Содержание
Какую квартиру можно перевести в нежилое помещение
Квартира на первом этаже подходит для перевода при соблюдении остальных требований. Выше первого этажа это тоже возможно, но непосредственно под ней не должно быть жилого помещения.
Квартира не может оставаться местом постоянного проживания. Не получится перевести в нежилой фонд только часть жилого помещения. Перевод также не допускается, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц.
После перевода нельзя сохранить вход через те части дома, которыми жильцы пользуются для доступа к своим квартирам. Поэтому самостоятельный доступ должен уже существовать либо должна быть техническая возможность его оборудовать.
Требуется ли отдельный вход
Если отдельного доступа нет, сначала проверяют, можно ли его оборудовать.
Новый проём в наружной стене, крыльцо или входная группа могут затронуть общее имущество дома. От проекта зависит, чьё согласие потребуется.
Если устройство входа требует присоединить к помещению часть общего имущества или уменьшить его размер, понадобится согласие всех собственников помещений в доме.
Сам вход не обязательно должен быть полностью построен до подачи заявления на перевод. Необходимые работы можно выполнить позже, если они предусмотрены согласованным проектом и решением о переводе.
Чьё согласие нужно получить
Для перевода понадобятся решение общего собрания и отдельные согласия собственников примыкающих помещений. В некоторых случаях потребуется согласие всех собственников дома.
Примыкающими считаются помещения с общей стеной с квартирой, а также расположенные непосредственно над ней и под ней. Если у соседней квартиры несколько собственников, согласие должен дать каждый.
Для общего собрания действует специальный кворум. В одноподъездном доме должны участвовать собственники, которым принадлежит более двух третей голосов. В многоподъездном доме требуется более половины голосов всего дома, а от подъезда, где находится квартира, должны быть представлены собственники с более чем двумя третями голосов этого подъезда.
В одноподъездном доме за перевод должно проголосовать большинство участников собрания. В многоподъездном требуется большинство голосов всех участников и одновременно большинство голосов участвующих собственников из того подъезда, где находится квартира.
Какие документы и проект понадобятся
Для перевода подают заявление в уполномоченный орган по месту нахождения квартиры. Документы можно передать напрямую или через МФЦ.
Обычно потребуются:
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- проект переустройства или перепланировки, если работы необходимы;
- протокол общего собрания;
- письменные согласия собственников примыкающих помещений.
Часть сведений администрация может получить самостоятельно. Например, если право зарегистрировано в ЕГРН, собственнику не всегда нужно подтверждать его бумажными документами.
Проект понадобится, когда перевод связан с переустройством, перепланировкой или другими необходимыми работами. Он должен учитывать отдельный вход и изменения общего имущества, если они предусмотрены. Несоответствие проекта требованиям закона может стать основанием для отказа.
Как проходит перевод квартиры в нежилое помещение
Когда квартира подходит для перевода, проект готов, а согласия получены, документы передают на рассмотрение.
Решение о переводе или об отказе принимают не позднее 45 дней после представления необходимых документов. Если заявление подано через МФЦ, срок отсчитывается со дня передачи документов из МФЦ в орган, который рассматривает перевод.
После принятия решения заявителю направляют соответствующий документ. На это отводится не более трёх рабочих дней.
Если проект предусматривает работы, в решении указывают, что необходимо выполнить до завершения процедуры.
Когда перевод считается завершённым
Положительное решение администрации ещё не всегда означает, что квартира уже стала нежилым помещением.
Когда переустройство, перепланировка и другие работы не требуются, перевод завершается после внесения нового назначения помещения в ЕГРН.
При наличии работ их сначала выполняют. Затем собственник уведомляет об окончании орган, который принимал решение. Если проводилась перепланировка, прикладывают технический план.
Результат работ принимает комиссия. На утверждение её акта отводится не более 30 дней после получения уведомления.
При перепланировке в ЕГРН также должны быть внесены сведения об изменившихся характеристиках помещения. Финальный результат лучше проверять по актуальной записи в реестре, а не только по решению администрации или акту комиссии.
Почему могут отказать в переводе
Отказ должен опираться на предусмотренное законом основание. Одного нежелания администрации видеть в доме нежилое помещение недостаточно.
Закон допускает отказ, в частности, когда:
- не представлены обязательные документы;
- заявление направлено не в тот орган;
- квартира не отвечает условиям перевода;
- проект переустройства или перепланировки нарушает установленные требования.
На практике за этим могут стоять разные обстоятельства. Например, под квартирой находится жилое помещение, невозможно организовать самостоятельный доступ или отсутствуют обязательные согласия.
Отдельный порядок действует, когда необходимый документ администрация пыталась получить по межведомственному запросу, но его не оказалось у соответствующего органа. Собственнику должны предложить представить документ самостоятельно. На это даётся 15 рабочих дней.
В решении об отказе должна быть указана конкретная причина.
Что делать при отказе
Начните с основания, указанного администрацией.
Недостающий документ можно получить. Ошибку в проекте иногда удаётся исправить. При проблемах с протоколом или согласиями собственников придётся заново пройти соответствующий этап.
Некоторые препятствия повторной подачей не устраняются. Например, квартира расположена выше первого этажа, а непосредственно под ней находится жилое помещение. Новый комплект тех же документов эту ситуацию не изменит.
Если собственник считает отказ незаконным, решение можно оспорить в суде. По общему правилу обратиться нужно в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права.
Перед судебным спором стоит проверить не только текст отказа, но и проект, протокол собрания, согласия соседей и соблюдение условий перевода. Юристы ЮК «Рубин» помогают при переводе жилого помещения в нежилое: разбирают документы и основания отказа, сопровождают согласование или обжалование решения.
Краткий вывод
До перевода квартиры проверяют её расположение, отдельный доступ, права третьих лиц и необходимость работ. Затем готовят проект, получают требуемые согласия и подают документы.
При отказе дальнейшие действия зависят от причины. Исправимые недостатки можно устранить, а решение администрации, которое собственник считает незаконным, допускается обжаловать в суде.
