Собственник заказал межевание участка площадью 1 000 м². После измерений выяснилось, что по новым координатам ему принадлежит только 920 м². Забор остался на прежнем месте, дом и хозяйственные постройки никто не переносил. Но теперь часть двора оказалась за пределами участка. Можно ли вернуть недостающие 80 м²?
Сначала нужно выяснить, что произошло с границами. Кадастровый инженер мог исправить неточности старых измерений, допустить ошибку или обнаружить, что часть огороженной территории юридически не принадлежит собственнику.
От этого зависит способ решения проблемы. В одних случаях достаточно исправить межевой план или сведения ЕГРН. В других придётся доказывать первоначальное расположение границ либо оформлять дополнительную землю на законных основаниях.
Содержание
- Почему после межевания площадь участка стала меньше;
- Как проверить, куда исчезла часть земельного участка;
- Можно ли вернуть землю, если пользовались ею более 15 лет;
- Как исправить ошибку межевания и восстановить правильные границы;
- Что делать, если недостающая площадь оказалась у соседа;
- Можно ли оформить землю за пределами участка в собственность;
- Когда нужна помощь юриста при уменьшении площади участка;
- Краткий вывод.
Почему после межевания площадь участка стала меньше
При межевании кадастровый инженер определяет местоположение границ участка и рассчитывает его площадь по установленным координатам. Если прежние измерения были неточными, результат может отличаться от сведений, указанных в старых документах.
Например, в ЕГРН значилось 1 000 м², а после уточнения координат получилось 960 м². Забор никто не переносил. Возможно, изменилась только расчётная площадь, а фактическое расположение границ осталось прежним.
Но бывают и другие причины. Инженер мог неправильно определить поворотную точку или обнаружить, что часть огороженной территории входит в соседний участок.
Прежнюю площадь можно восстановить, если для этого есть основания в документах и новые границы действительно определены неверно. Когда межевание проведено правильно, а часть используемой земли юридически не принадлежит собственнику, потребуется другой способ её оформления.
Как проверить, куда исчезла часть земельного участка
Начните с выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Сравните актуальную площадь и координаты границ с прежними сведениями. Если до межевания координаты в реестре отсутствовали, определить причину расхождения помогут старые планы и документы об образовании участка.
Для проверки понадобятся следующие материалы:
Попросите кадастрового инженера показать, где проходит новая граница относительно забора, построек и соседних участков. По одной лишь разнице в площади невозможно понять, какая часть территории оказалась за пределами участка.
Обратите внимание на заключение кадастрового инженера в межевом плане. При уточнении границ в нём приводится обоснование их местоположения. Если новые координаты противоречат исходным документам, попросите объяснить причину расхождения. При необходимости можно привлечь другого специалиста для проверки.
Выясните также, внесены ли результаты межевания в ЕГРН. Пока новые сведения не зарегистрированы, исправить ошибочный межевой план можно до кадастрового учёта.
Можно ли вернуть землю, если пользовались ею более 15 лет
Старый забор может помочь подтвердить местоположение границ, но одного факта длительного пользования землёй недостаточно.
Часть 1.1 статьи 43 закона № 218-ФЗ устанавливает последовательность определения границ при их уточнении. Сначала учитывают сведения документа, подтверждающего право на участок. При отсутствии такого документа обращаются к материалам, определявшим границы при образовании участка.
Когда в этих документах нет необходимых сведений о местоположении границ, учитываются границы, существующие на местности 15 лет и более.
Допустим, ограждение установили 20 лет назад. Его расположение подтверждают старый план участка, архивные материалы и фотографии, на которых видны постоянные ориентиры. Эти доказательства могут помочь кадастровому инженеру обосновать положение границы.
Однако правило о 15 годах применяется при уточнении границ существующего участка. Оно не позволяет автоматически приобрести соседнюю или муниципальную землю только потому, что собственник давно поставил на ней забор.
Если спорная территория по документам относится к другому участку, необходимо установить, нет ли ошибки в ранее определённых границах.
Как исправить ошибку межевания и восстановить правильные границы
Порядок исправления зависит от того, успели ли ошибочные координаты внести в ЕГРН.
Новые сведения ещё не зарегистрированы. Обратитесь к кадастровому инженеру, подготовившему межевой план. Укажите выявленные расхождения и представьте документы, подтверждающие предполагаемую ошибку. Если инженер неверно определил границу, межевой план нужно исправить до подачи на кадастровый учёт.
Когда изменения уже внесены в ЕГРН, сначала выясните, на каком этапе возникла ошибка.
Если межевой план содержит правильные координаты, но при внесении сведений в реестр допустили описку или другую техническую ошибку, обратитесь в Росреестр с заявлением о её исправлении. Закон предусматривает для этого три рабочих дня со дня обнаружения ошибки или получения соответствующего заявления.
Иначе обстоит дело, когда неправильные координаты изначально содержались в межевом плане и затем попали в ЕГРН. Такая ошибка может быть реестровой.
Для её исправления необходимо:
- Обратиться в Росреестр с заявлением о возможной реестровой ошибке, указав кадастровый номер участка и характер расхождения.
- Представить документы, подтверждающие предполагаемую ошибку и правильное расположение границ.
- При необходимости привлечь кадастрового инженера для подготовки межевого плана с обоснованием исправленных координат.
Когда Росреестр получает документы, подтверждающие реестровую ошибку и содержащие необходимые для её исправления сведения, часть 3 статьи 61 закона № 218-ФЗ предусматривает срок исправления в пять рабочих дней.
Но само по себе несогласие собственника с уменьшением площади не доказывает наличие ошибки. Кроме того, исправление в административном порядке не должно приводить к возникновению, прекращению или переходу зарегистрированного права на недвижимость.
Если изменение сведений может нарушить законные интересы других лиц, которые полагались на данные ЕГРН, потребуется судебное решение.
Получили отказ Росреестра? Сохраните его вместе с поданными документами. Указанные в ответе причины помогут определить, какие доказательства необходимы для дальнейшего исправления границ.
Что делать, если недостающая площадь оказалась у соседа
Для начала проверьте, как определяли общую границу двух участков. В документах может обнаружиться ошибка прежнего межевания или расхождение между сведениями ЕГРН и первоначальными планами.
Особое внимание уделите акту согласования границ. Выясните, кто участвовал в согласовании, каким образом извещали заинтересованных лиц и представлялись ли письменные возражения.
Если сосед предлагает согласовать границу, которая противоречит вашим документам, не подписывайте акт без проверки. Представьте кадастровому инженеру обоснованные письменные возражения. Они должны быть оформлены в установленном порядке и приложены к межевому плану.
Согласие соседей позволяет урегулировать разногласия, но само по себе не подтверждает право на спорную территорию. Исправленные координаты должны иметь документальное обоснование.
Когда договориться не удаётся, вопрос может потребовать судебного разбирательства. В зависимости от обстоятельств собственник вправе требовать установления местоположения общей границы или исправления реестровой ошибки.
Суд изучит документы на оба участка и при необходимости назначит землеустроительную экспертизу. Она поможет сопоставить фактическое расположение объектов с кадастровыми сведениями и установить причину расхождения.
Длительное использование земли за соседским участком не означает, что его собственник обязан передать вам эту территорию.
Можно ли оформить землю за пределами участка в собственность
Проверка показала, что межевание выполнено правильно, а часть двора юридически не входит в ваш участок. Исправлением координат такую проблему не решить. Однако дополнительную территорию иногда можно оформить отдельно.
Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, одним из вариантов может стать её перераспределение с вашим участком. Такая процедура предусмотрена статьями 39.28 и 39.29 Земельного кодекса РФ.
Сначала выясните правовой статус территории. Необходимо проверить, не предоставлена ли она другому лицу, допускается ли её присоединение к существующему участку и нет ли ограничений на образование участка с новыми границами.
Затем обратитесь в орган, который распоряжается соответствующей землёй. К заявлению о перераспределении прилагают необходимые документы, в том числе схему расположения будущего участка, если перераспределение проводится при отсутствии утверждённого проекта межевания территории.
По общему правилу уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 20 дней со дня поступления. В предусмотренных законом случаях срок может быть продлён.
При положительном решении потребуется выполнить кадастровые работы, поставить образованный участок на кадастровый учёт и заключить соглашение о перераспределении.
Оформление дополнительной земли обычно платное. Размер платы зависит от того, кому принадлежит присоединяемая территория, и установленных для неё правил. В отдельных предусмотренных законом случаях могут действовать исключения.
Присоединить любую свободную полосу земли нельзя. Например, основанием для отказа может стать превышение предельной площади образуемого участка или наличие на присоединяемой территории объектов недвижимости других собственников.
Если недостающая земля принадлежит соседу, оформить её через перераспределение государственной или муниципальной территории не получится. Возможность приобретения такой земли придётся обсуждать с её владельцем.
Когда нужна помощь юриста при уменьшении площади участка
Когда кадастровый инженер не признаёт ошибку, Росреестр отказал в исправлении сведений или сосед оспаривает расположение границы, стоит проверить документы с юристом.
Специалист изучит межевой план, первоначальные сведения об участке и основания изменения площади. При необходимости вместе с кадастровым инженером он поможет определить правильное расположение границы, подготовить возражения или установить основания для обращения в суд.
ЮК «Рубин» сопровождает споры по границам земельного участка, включая досудебное урегулирование разногласий и судебное разбирательство.
Проверка документов до подачи иска поможет определить, можно ли восстановить прежние границы или потребуется другой способ оформления используемой земли.
Краткий вывод
Уменьшение площади после межевания не всегда означает потерю принадлежащей собственнику земли. Восстановить прежние границы можно при наличии правовых оснований и доказательств их неправильного определения.
Если ошибка не обнаружена, а часть фактически используемой территории находится за пределами участка, необходимо выяснить, кому она принадлежит и допускает ли закон её оформление в собственность.
