После комплексных кадастровых работ собственник обнаружил, что его участок стал меньше на 40 м². Забор никто не переносил, землю соседям он не продавал. Однако в ЕГРН теперь указана другая площадь, а новая граница проходит ближе к дому. Почему это произошло и можно ли вернуть прежние границы?
При кадастровых работах уточняют координаты участков, исправляют старые ошибки и сопоставляют документы с фактическим расположением границ. Иногда площадь меняется только из-за неточностей прежних измерений. Но бывает, что новые сведения противоречат документам собственника или затрагивают территорию соседнего участка.
Исправить ошибку можно и после завершения работ. Однако порядок действий будет зависеть от того, когда обнаружилось расхождение, какие документы сохранились и успели ли новые координаты внести в ЕГРН.
Содержание
- Почему после комплексных кадастровых работ изменились границы участка;
- Как проверить новые границы и результаты кадастровых работ;
- Как подать возражения, если кадастровые работы ещё не завершены;
- Как исправить границы, если результаты уже внесены в ЕГРН;
- Когда спор о границах участка приходится решать через суд;
- Какие документы помогут доказать ошибку в границах участка;
- Когда нужна помощь юриста при исправлении границ участка;
- Краткий вывод.
Почему после комплексных кадастровых работ изменились границы участка
Комплексные кадастровые работы (ККР) проводят одновременно в отношении нескольких объектов недвижимости на определённой территории. Кадастровые инженеры уточняют границы участков, определяют их координаты и исправляют выявленные реестровые ошибки.
Предположим, в ЕГРН указана площадь участка 1 000 м². После новых измерений она составила 960 м², хотя забор остался на прежнем месте. Такое расхождение ещё не доказывает, что собственник потерял часть земли. Возможно, прежние координаты были неточными.
Другое дело, когда новая граница проходит через дом, смещается на соседний участок или не соответствует документам, по которым собственнику предоставили землю. Здесь необходимо проверить, как кадастровый инженер определил её местоположение.
Закон ограничивает изменение площади при ККР. Если после уточнения участок стал меньше более чем на 10% относительно сведений ЕГРН и соблюсти установленное ограничение невозможно, для включения сведений в карту-план территории требуется письменное согласие правообладателя с результатами работ. Это предусмотрено частью 5 статьи 42.8 закона № 221-ФЗ.
При значительном уменьшении площади проверьте, на каком основании её изменили и имеется ли ваше письменное согласие, если оно требовалось по закону.
Как проверить новые границы и результаты кадастровых работ
Закажите актуальную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней можно посмотреть площадь участка и координаты характерных точек его границ, если такие сведения содержатся в реестре. Для сравнения понадобятся прежние выписки, межевой план и сохранившиеся документы об образовании участка.
Разница в площади сама по себе мало о чём говорит. Нужно установить, где именно сместилась граница и совпадает ли её новое расположение с исходными документами. Сравнить координаты и при необходимости провести измерения на местности поможет кадастровый инженер.
Теперь выясните, на какой стадии находятся ККР.
Извещение об их проведении можно найти на сайте местной администрации или Росреестра. После подготовки проекта карты-плана территории публикуют извещение о заседании согласительной комиссии. Сам проект размещают на официальных сайтах уполномоченных органов. Ознакомиться с ним можно и через комиссию, в том числе на бумаге.
Найдите свой участок по кадастровому номеру и проверьте расположение его границ. Отдельно уточните дату первого заседания комиссии, утверждён ли карта-план территории и внесены ли новые сведения в ЕГРН.
Возможна промежуточная ситуация: срок подачи возражений уже истёк, карта-план утверждён, но изменения в реестр ещё не попали. Тогда нужно получить утверждённый документ и выяснить основания для оспаривания результатов. Подавать обычные возражения в комиссию после окончания установленного срока уже поздно.
Как подать возражения, если кадастровые работы ещё не завершены
Новая граница не соответствует документам? Пока проект карты-плана территории проходит согласование, можно представить письменные возражения в согласительную комиссию.
Извещение о её заседании публикуют не менее чем за 15 рабочих дней до проведения. Возражения принимают со дня публикации извещения до заседания, а также в течение 35 календарных дней после первого заседания комиссии.
Проверьте дату заседания заранее. Именно от неё отсчитывают 35 календарных дней, в течение которых ещё можно представить свои доводы.
В письменном обращении необходимо указать:
- ФИО, адрес и (или) электронную почту, реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- кадастровый номер участка или предусмотренное проектом обозначение образуемого участка;
- с какой границей вы не согласны и на основании каких документов считаете её расположение неправильным.
Приложите копии документов, подтверждающих ваши права на участок, а также имеющиеся документы, определяющие его границы при образовании. Дополнительно можно представить прежний межевой план и материалы, показывающие расхождение координат.
Куда направлять возражения, указано в извещении о заседании комиссии. Сохраните подтверждение их отправки или регистрации.
Комиссия рассмотрит обращение и подготовит заключение. Она может признать необходимым изменение проекта карты-плана территории либо указать, почему представленные возражения не дают оснований для такой корректировки.
Если разногласия не устранены, местоположение соответствующей границы считается спорным в предусмотренном законом порядке. Собственник вправе добиваться разрешения земельного спора через суд.
Отсутствие возражений, напротив, позволяет считать границу согласованной в рамках ККР. Это не исключает последующего исправления ошибки, но рассчитывать только на то, что новые координаты ещё не внесены в ЕГРН, не стоит.
Как исправить границы, если результаты уже внесены в ЕГРН
Начните с выяснения причины расхождения. От неё зависит, какие документы потребуются и каким способом можно изменить сведения реестра.
Иногда исходная карта-план территории содержит правильные координаты, а ошибка возникает при переносе данных в ЕГРН. Например, в реестре неправильно указали числовое значение, хотя в документе, послужившем основанием для внесения сведений, оно верное. Такая ошибка может быть технической.
Её исправляют по заявлению заинтересованного лица или по решению государственного регистратора при самостоятельном обнаружении. Закон предусматривает для этого три рабочих дня со дня обнаружения ошибки или получения соответствующего заявления.
Сложнее ситуация, когда неверные координаты изначально содержались в карте-плане территории и затем были воспроизведены в ЕГРН. Речь может идти о реестровой ошибке.
Что делать собственнику? Направьте в Росреестр заявление о возможной реестровой ошибке. Укажите кадастровый номер участка, опишите расхождение и приложите документы, подтверждающие предполагаемую ошибку.
Если границы изменили без вашего обращения, дополнительно запросите сведения об основаниях внесения новых координат. Следует выяснить, какие документы использовал Росреестр и не проводилось ли ранее исправление реестровой ошибки по инициативе самого ведомства.
При необходимости кадастровый инженер проверит материалы ККР, сопоставит координаты и определит, требуется ли подготовка межевого плана с обоснованием правильного расположения границы.
Когда ошибка подтверждена и Росреестр получил документы, содержащие необходимые для её исправления сведения, часть 3 статьи 61 закона № 218-ФЗ предусматривает пятидневный срок исправления реестровой ошибки. Он не распространяется на любое заявление о несогласии с границами: сначала должны быть установлены предусмотренные законом основания для исправления.
Иногда изменить сведения без суда нельзя. Например, когда исправление может нарушить законные интересы собственников или других лиц, которые полагались на сведения ЕГРН.
Получили отказ Росреестра? Сохраните его вместе с копией заявления и приложенными документами. Изучите указанные причины: возможно, не хватает подтверждающих материалов или между собственниками существует спор, который необходимо разрешить отдельно.
Когда спор о границах участка приходится решать через суд
После ККР границу между двумя участками сместили на два метра. Один собственник считает, что часть его земли оказалась у соседа, а второй настаивает на правильности новых координат. Документы сторон противоречат друг другу, договориться не удалось.
В таком случае может потребоваться судебное разбирательство. Суд должен установить юридически обоснованное местоположение спорной границы, а не просто вернуть прежние координаты по требованию одного из собственников.
В зависимости от обстоятельств можно заявить требование об установлении местоположения границы или исправлении реестровой ошибки. Состав участников дела определяется характером нарушения. Если спор касается общей границы двух участков, необходимо учитывать права владельцев обоих объектов.
Суд изучит правоустанавливающие документы, материалы ККР и другие доказательства. При необходимости назначается землеустроительная экспертиза. Эксперт сопоставляет документы с результатами измерений и помогает установить, где должна проходить граница.
Вступившее в законную силу судебное решение может стать основанием для изменения сведений ЕГРН. При этом судебный акт должен содержать сведения, необходимые для соответствующего учётного действия, либо их потребуется представить в установленном порядке.
Какие документы помогут доказать ошибку в границах участка
Для оспаривания результатов ККР соберите документы, по которым можно установить первоначальное расположение границ и выяснить причину изменения координат.
Собирайте прежде всего те материалы, которые помогут подтвердить правильное расположение спорной границы.
При её уточнении сначала учитывают сведения документа, подтверждающего право на участок. Если такого документа нет, используют документы, определявшие границы при образовании участка.
Когда в указанных документах отсутствуют необходимые сведения о местоположении границ, закон позволяет учитывать границы, существующие на местности 15 лет и более и закреплённые с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.
Однако старый забор или фотографии сами по себе не доказывают право собственности на всю огороженную территорию. Их необходимо сопоставлять с другими документами и обстоятельствами дела.
Когда нужна помощь юриста при исправлении границ участка
Согласительная комиссия не приняла ваши доводы, Росреестр отказал в исправлении ошибки или сосед оспаривает прежнюю границу? Стоит проверить документы с юристом по земельным вопросам.
Специалист изучит материалы ККР, основания изменения площади и порядок согласования границ. При необходимости вместе с кадастровым инженером он поможет установить причину расхождения, подготовить возражения или определить основания для судебного разбирательства.
ЮК «Рубин» оказывает помощь юриста по земельным вопросам, включая исправление кадастровых ошибок и разрешение споров о границах участков.
Краткий вывод
Изменение границ после комплексных кадастровых работ ещё не означает, что собственник потерял часть земли. Сначала выясните причину расхождения, сравните новые координаты с прежними документами и проверьте стадию работ.
Пока проект проходит согласование, можно подать возражения в комиссию. Если изменения уже внесены в ЕГРН, необходимо установить основания для исправления ошибки. При неразрешённом споре о местоположении границы может потребоваться обращение в суд.
