Государственные и муниципальные участки обычно передают в аренду через аукцион. Но Земельный кодекс предусматривает исключения. Получить землю напрямую могут собственники зданий, отдельные категории граждан, некоторые сельхозпроизводители, члены садоводческих товариществ и другие заявители, если для их ситуации есть прямое основание в законе.
Администрация проверит не только право заявителя, но и саму землю: сформированы ли границы, нет ли чужих прав, резервирования или иных ограничений. До подачи документов стоит выяснить две вещи: позволяет ли закон получить участок без аукциона и подходит ли выбранная земля для такого предоставления.
Содержание
Когда землю можно арендовать без торгов
Государственную или муниципальную землю обычно сдают в аренду через аукцион. Прямое предоставление допускается только в случаях, которые названы в Земельном кодексе или другом законе.
Первое обращение в администрацию участок не «бронирует». Отсутствие других желающих тоже не создаёт самостоятельного права на прямую аренду. У заявителя должно быть конкретное законное основание.
Такие основания связаны с недвижимостью на участке, статусом гражданина, сельскохозяйственной деятельностью или другими обстоятельствами, прямо указанными в законе. После этого администрация проверяет, можно ли предоставить без торгов именно выбранную землю.
Кто имеет право на аренду без аукциона
Полный перечень случаев в ст. 39.6 ЗК РФ большой. Для практической проверки его удобнее разделить на несколько групп.
У собственников зданий положение особое. Статья 39.20 ЗК РФ закрепляет за ними исключительное право на приобретение соответствующего участка в собственность или аренду. Есть исключения, поэтому наличие постройки ещё не означает, что собственнику обязаны предоставить любую территорию вокруг неё.
С льготами действует тот же принцип. Статус многодетной семьи, ветерана или другой категории сам по себе не открывает доступ к любой свободной земле. Условия нужно смотреть в конкретном федеральном или региональном законе.
Можно ли получить без торгов землю для ИЖС
Для многих случаев предоставления земли под индивидуальное жилищное строительство применяется специальная процедура ст. 39.18 ЗК РФ. Гражданин подаёт заявление о предоставлении участка либо о предварительном согласовании. Если оснований для отказа нет, администрация публикует извещение.
После публикации у других граждан есть 30 дней, чтобы заявить о намерении участвовать в аукционе. Если за этот срок других заявлений не поступило, первоначальный заявитель может получить участок без торгов. При появлении второго претендента администрация переходит к аукционной процедуре.
Допустим, гражданин первым обратился за муниципальным участком под строительство дома. Через три недели после публикации извещения появился ещё один желающий. Более ранняя дата заявления не даёт первому претенденту права требовать прямой договор аренды.
Есть исключения, когда порядок ст. 39.18 не применяется. Поэтому перед обращением стоит проверить, на каком именно основании гражданин претендует на землю.
Что проверить перед подачей заявления
Проверку лучше начинать с основания, а уже потом переходить к заполнению заявления и сбору документов.
До обращения в администрацию стоит выяснить:
- сформирован ли участок и внесены ли его границы в ЕГРН;
- не передана ли земля другому лицу;
- нет ли на ней чужих зданий или сооружений;
- соответствует ли цель виду разрешённого использования;
- не изъят ли участок из оборота и нет ли ограничений, мешающих аренде;
- не зарезервирована ли земля;
- не является ли участок предметом аукциона и не опубликовано ли по нему извещение в порядке ст. 39.18 ЗК РФ;
- нет ли действующего предварительного согласования в пользу другого лица.
В заявлении понадобится указать конкретное основание предоставления без торгов. Формулировки о том, что земля свободна и заявитель готов её арендовать, недостаточно.
Документы должны подтверждать именно заявленное основание. Собственник здания показывает право на объект, льготник подтверждает соответствующий статус. В остальных случаях комплект зависит от нормы, на которую ссылается заявитель.
Как оформить аренду без торгов
Когда участок уже сформирован и границы уточнять не требуется, подают заявление о предоставлении земли без торгов. В нём указывают кадастровый номер, цель использования и законное основание для прямой аренды.
Уполномоченный орган рассматривает заявление не более 20 дней. При отсутствии оснований для отказа заявителю направляют проект договора. На подписание и возврат даётся до 30 дней со дня его получения.
С несформированной землёй порядок другой. Сначала требуется предварительное согласование. По общему правилу решение принимают в течение 20 дней. Когда схема расположения участка требует дополнительного согласования в предусмотренном законом порядке, срок может увеличиться до 35 дней.
После положительного решения заявитель обеспечивает кадастровые работы и продолжает оформление участка.
Важно. Предварительное согласование само по себе не даёт права пользоваться землёй. Для аренды нужно заключить договор, а когда закон требует государственной регистрации, зарегистрировать право в установленном порядке.
Почему администрация может отказать
Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Чаще всего проблема связана с тем, что у заявителя нет права на безаукционное предоставление, участок уже занят, его правовой режим не позволяет заявленное использование либо в отношении земли идёт другая предусмотренная законом процедура.
Отказ должен содержать законное основание. Если администрация ссылается на чужой объект, сведения сверяют с ЕГРН. При резервировании проверяют само решение и срок его действия. Ошибку в документах иногда можно исправить новым обращением.
Иначе оценивается ситуация, когда администрация применила неподходящую норму или не учла подтверждённое право заявителя. Такой отказ уже стоит проверять на предмет обжалования.
Гражданин вправе обратиться в суд. По общему правилу КАС РФ даёт три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права. Для бездействия действует отдельный порядок исчисления срока, поэтому долго ждать ответа или повторно подавать одинаковые заявления вместо проверки ситуации не стоит.
Когда стоит обратиться к юристу
Помощь юриста имеет смысл, когда основание для аренды подходит, но администрация отказывает, затягивает решение или приводит спорные сведения об участке.
Юрист сопоставит документы, характеристики земли и мотивы отказа. Ошибка в комплекте бумаг может потребовать только нового заявления. Если же администрация спорит с самим правом на участок, вопрос приходится решать через обжалование.
Юристы ЮК «Рубин» помогают в спорах с администрацией по земельным вопросам: анализируют документы и основания предоставления земли, оценивают отказ, готовят обращения и представляют интересы заявителя в суде.
Краткий вывод
Аренда государственной или муниципальной земли без аукциона возможна только при прямом основании в законе. Свободный участок и отсутствие конкурентов такого основания не заменяют.
Право на прямую аренду нужно сопоставить с конкретной землёй. Даже подходящее основание не поможет, если участок уже предоставлен другому лицу, имеет ограничения или не может использоваться для заявленной цели.
Если администрация отказала, решение стоит читать вместе с документами на участок. Иногда достаточно устранить ошибку и обратиться заново. В других случаях отказ можно оспаривать.
