После смерти родственника может выясниться, что квартира или дом, которыми он пользовался много лет, в ЕГРН за ним не зарегистрированы. Для нотариального оформления этого недостаточно: нужно подтвердить, что недвижимость действительно принадлежала наследодателю.
Отсутствие записи в реестре ещё не означает, что объект нельзя унаследовать. Сначала выясняют, на каком основании возникло право и успел ли наследодатель приобрести его при жизни. Старый договор, полностью выплаченный пай, незавершённая сделка и начатая приватизация требуют разного порядка действий.
Разберём, какие документы искать, когда вопрос можно решить у нотариуса и в каких случаях потребуется суд.
Содержание
- Когда незарегистрированная квартира или дом входят в наследство;
- Что делать, если квартиру купили, но переход права не зарегистрировали;
- Какие документы подтверждают право наследодателя;
- Когда приходится обращаться в суд;
- Какие случаи требуют отдельной проверки;
- Что делать наследнику по шагам;
- Когда стоит обратиться к юристу;
- Краткий вывод.
Когда незарегистрированная квартира или дом входят в наследство
В наследство входит имущество, которое принадлежало человеку на день смерти. Для квартиры или дома значение имеет не только запись в ЕГРН, но и основание возникновения права.
Так бывает со старой недвижимостью. Права, возникшие до 31 января 1998 года и оформленные по действовавшим тогда правилам, сохраняют юридическую силу даже без последующей регистрации в современном реестре. Подтверждением могут служить договор, старое свидетельство, решение органа власти или другой правоустанавливающий документ.
С кооперативными квартирами действует своё правило. Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший пай за предоставленную ему квартиру, приобретает право собственности на неё в силу закона. Запись в ЕГРН могла появиться позднее или не появиться вовсе.
Например, наследодатель выплатил пай много лет назад, жил в квартире и так и не зарегистрировал право. Для наследственного дела в такой ситуации особенно важны справка о полной выплате пая и документы кооператива.
Сам факт проживания в квартире или пользования домом права собственности не доказывает. Здесь проверяют юридическое основание, по которому недвижимость стала принадлежать наследодателю.
Что делать, если квартиру купили, но переход права не зарегистрировали
Другой порядок действует, когда договор купли-продажи подписан, но покупатель умер до государственной регистрации перехода права.
Одного договора недостаточно, чтобы понять, что произошло. Проверяют, была ли передана недвижимость, проводились ли расчёты, почему регистрация не состоялась и какие обязательства стороны успели исполнить.
При споре наследники покупателя могут требовать регистрации перехода права уже к ним, а не к умершему. Для суда потребуется подтвердить сам договор и обстоятельства его исполнения.
Например, наследодатель подписал договор, оплатил квартиру и принял объект, но завершить регистрацию не успел. После его смерти наследники предъявляют документы по сделке и подтверждают обстоятельства, на которых основано требование о переходе права.
Какие документы подтверждают право наследодателя
Собирать всё подряд не нужно. Нотариусу или суду прежде всего требуется понять, как квартира или дом оказались у наследодателя.
Утраченные бумаги приходится восстанавливать через архивы, БТИ, органы местного самоуправления, кооператив или организацию, которая участвовала в оформлении объекта.
Прописка, коммунальные платежи и многолетнее проживание тоже могут пригодиться. Но сами по себе они обычно не заменяют документ, из которого возникло право собственности.
Когда приходится обращаться в суд
Само отсутствие записи в ЕГРН ещё не повод сразу подавать иск. Судебный порядок нужен, когда документов недостаточно, чтобы нотариус смог подтвердить принадлежность недвижимости наследодателю и выдать свидетельство о праве на наследство на этот объект.
Вид требования зависит от стадии оформления наследства. До окончания срока его принятия суд может рассматривать требование о включении объекта в состав наследства. Если за этот срок вопрос не разрешён, может потребоваться и признание права собственности в порядке наследования. При незавершённой покупке действует другой механизм: регистрация перехода права к наследникам.
Перед обращением в суд стоит получить позицию нотариуса и понять, чего именно не хватает. Иногда проблема в утраченном документе-основании, иногда в характеристиках самого объекта, а иногда без судебного подтверждения права уже не обойтись.
Спор по конкретной квартире или дому не отменяет общий срок принятия наследства. Откладывать обращение к нотариусу до окончания разбирательства не стоит.
Какие случаи требуют отдельной проверки
Незавершённая приватизация
Одного намерения приватизировать квартиру недостаточно. Значение имеет, была ли процедура действительно начата.
Когда наследодатель при жизни подал заявление и необходимые документы, не отозвал их, а завершить оформление не успел по не зависящим от него причинам, суд оценивает возможность включения квартиры в наследственную массу. При этом не должно быть законных оснований для отказа в приватизации.
Слова родственников о том, что умерший «собирался оформить квартиру», ситуацию не подтверждают. Нужны документы о подаче заявления и начале процедуры.
Дом с признаками самовольной постройки
Незарегистрированный дом нельзя автоматически считать самовольной постройкой. Сначала проверяют документы на землю, историю строительства и правовой статус самого объекта.
У самовольной постройки право собственности у наследодателя не возникает автоматически. Поэтому включить её в наследство как уже принадлежавший умершему дом нельзя.
Наследник, к которому перешло соответствующее право на земельный участок, при наличии оснований может добиваться признания права собственности на постройку уже за собой. Суд проверит права на землю, соответствие объекта установленным требованиям, отсутствие нарушения прав других лиц и угрозы жизни или здоровью граждан.
Что делать наследнику по шагам
Проблемы с недвижимостью не отменяют срок принятия наследства. По общему правилу наследство нужно принять в течение шести месяцев со дня его открытия. Для обычного нотариального оформления наследник в этот срок подаёт заявление нотариусу.
Дальше действуют по ситуации:
- Проверяют сведения об объекте в ЕГРН.
- Ищут документ, на основании которого наследодатель получил квартиру или дом.
- Восстанавливают недостающие бумаги через БТИ, архивы, кооператив, муниципалитет или другие организации.
- Передают собранные документы нотариусу.
- Выясняют, можно ли оформить недвижимость без суда и чего именно не хватает.
- При необходимости определяют подходящее судебное требование, а после решения оформляют право наследника.
Пропуск шестимесячного срока создаёт уже отдельный спор. Восстановить его через суд можно только при наличии предусмотренных законом оснований. Поэтому документы на недвижимость лучше собирать параллельно с обычным оформлением наследства.
Когда стоит обратиться к юристу
Юрист может понадобиться, когда старые документы утрачены, сведения в них расходятся с ЕГРН, сделка осталась незавершённой или нотариусу недостаточно доказательств принадлежности объекта наследодателю.
ЮК «Рубин» помогает с признанием права собственности на наследственное имущество. Юристы проверяют документы, восстанавливают цепочку возникновения права и определяют способ защиты с учётом конкретной ситуации. При необходимости спор сопровождают в суде.
До подачи иска стоит точно определить, какое требование соответствует документам и обстоятельствам дела. Ошибка на этом этапе может затянуть оформление даже тогда, когда право наследодателя по существу подтверждается.
Краткий вывод
Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не исключает квартиру или дом из наследства. Сначала выясняют, возникло ли право у наследодателя при жизни и каким документом это подтверждается.
Проблемы с оформлением объекта не отменяют шестимесячный срок принятия наследства. Если нотариального порядка недостаточно, способ судебной защиты выбирают исходя из того, какое право существовало у наследодателя на день смерти.
