Разделить общий участок пополам на схеме легко. Зарегистрировать такой вариант получается не всегда. В результате раздела должны образоваться самостоятельные участки, которые соответствуют требованиям по площади, имеют доступ к дороге и позволяют пользоваться расположенными на них зданиями.
До подготовки межевого плана стоит проверить границы, постройки и коммуникации. Так можно заранее понять, подходит ли выбранный вариант и не возникнут ли проблемы при регистрации.
Содержание
- Когда земельный участок можно разделить;
- Какая минимальная площадь допускается после раздела;
- Нужно ли делить участок строго по долям;
- Как обеспечить подъезд к каждому участку;
- Что происходит с коммуникациями и постройками;
- Как разделить участок по соглашению собственников;
- Что делать, если собственники не договорились;
- Когда раздел участка невозможен;
- Краткий вывод.
Когда земельный участок можно разделить
При разделе из одного участка образуются два или несколько новых. Каждый из них должен соответствовать требованиям земельного законодательства и сохранять возможность использования по назначению.
Проверяют площадь, конфигурацию границ, доступ к дороге, расположение зданий и действующие ограничения. Размер доли сам по себе ничего не гарантирует. Собственнику с 1/2 в праве не принадлежит заранее определённая половина земли с готовыми границами.
С конкретной линией границы имеет смысл определяться только после такой проверки.
Какая минимальная площадь допускается после раздела
Единой минимальной площади для всех земельных участков в России нет. Распространённые советы про обязательные 4 или 6 соток подходят далеко не всегда.
Для участков, на которые распространяется градостроительный регламент, предельные размеры смотрят в местных Правилах землепользования и застройки. Значение зависит от территориальной зоны и вида разрешённого использования. В одном муниципалитете требования для ИЖС, садоводства и других видов использования могут различаться.
Например, участок площадью 900 м² принадлежит двум собственникам в равных долях. Арифметически получается по 450 м² каждому. Но при установленном минимуме 600 м² два самостоятельных участка такой площади зарегистрировать не получится.
Если один из будущих участков получается меньше допустимого размера, нужно искать другой вариант раздела. Когда площадь исходной земли не позволяет сформировать участки установленного размера, такая схема раздела не подойдёт.
Нужно ли делить участок строго по долям
Доля в праве и конкретная часть земли не одно и то же. При двух собственниках с долями по 1/2 границу не обязательно проводят ровно посередине участка.
Стороны могут согласовать вариант, который учитывает расположение дома, въезда, хозяйственных построек и другие особенности земли. При этом новые участки должны отвечать обязательным требованиям, а соглашение должно ясно определять, кому какой участок переходит после раздела.
Получившиеся площади могут отличаться от простого арифметического расчёта. Такое несоответствие имущественных интересов собственники урегулируют в соглашении. Когда договориться не получается, допустимый вариант оценивает суд.
Как обеспечить подъезд к каждому участку
После раздела к каждому новому участку должен быть обеспечен проход или проезд от земель общего пользования. Отсутствие доступа может стать причиной приостановления кадастрового учёта.
Проще всего, когда оба участка имеют собственный выход к дороге. Если один оказывается за другим, доступ можно оформить через соседнюю землю. Для этого стороны могут установить сервитут.
Иногда собственники оставляют общий проезд. Просто нарисовать полосу на плане недостаточно. Нужно определить её границы и оформить права так, чтобы доступ к каждому участку сохранялся и после регистрации.
Линию раздела поэтому выбирают с учётом не только площади. Имеет значение и то, как владельцы будут реально попадать на свою землю.
Что происходит с коммуникациями и постройками
Дом, гараж, колодец, септик, трубы и кабели могут заметно ограничить выбор границы. После раздела расположенной на участке недвижимостью должно оставаться возможно пользоваться по назначению.
Общие требования к образованию земельных участков не обязывают заранее делать для каждого из них отдельные вводы воды, электричества, газа и канализации. Но расположение существующих сетей и возможность доступа к ним после раздела нужно проверить.
Представим, что канализационная труба от одного дома после раздела окажется на земле другого собственника. Стоит сразу определить, кто и на каком основании сможет получить доступ для ремонта и обслуживания. В зависимости от ситуации вопрос можно урегулировать соглашением или сервитутом.
Отдельно проверяют охранные зоны и другие ограничения. Они не всегда мешают образованию участка, но могут повлиять на его дальнейшее использование и размещение построек.
Как разделить участок по соглашению собственников
Когда спора о границах нет, обращаться в суд не требуется. Сначала проверяют сведения ЕГРН, территориальную зону, вид разрешённого использования и допустимые размеры будущих участков. Затем кадастровый инженер готовит вариант раздела.
После проверки участок можно готовить к разделу:
- согласовать границы и распределение новых участков;
- решить вопросы с подъездом, постройками и коммуникациями;
- оформить соглашение о разделе;
- подготовить межевой план;
- подать документы на кадастровый учёт и регистрацию прав.
Новые участки ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрацией прав на них. Исходный участок после обычного раздела прекращает существовать как самостоятельный объект.
Даже согласие всех собственников не отменяет земельных требований. Если один из новых участков получается слишком маленьким, остаётся без доступа или им нельзя пользоваться по назначению, схему придётся менять.
Что делать, если собственники не договорились
Спор о границах, площади или порядке пользования землёй можно передать в суд. Размер долей будет иметь значение, но одним арифметическим расчётом дело не ограничивается.
В таком споре может потребоваться землеустроительная экспертиза. Эксперт исследует участок и может предложить варианты раздела с учётом площади, зданий, подъезда и действующих ограничений. Суд оценивает их вместе с остальными доказательствами.
Обращение в суд не позволяет обойти требования к образуемым участкам. Каждый из них по-прежнему должен иметь допустимую площадь, обеспеченный доступ и конфигурацию, которая не мешает использованию земли.
Когда раздел участка невозможен
Раздел не получится, когда после него появляются участки, не отвечающие обязательным требованиям. Причиной может стать недостаточная площадь, отсутствие прохода или проезда, недопустимая конфигурация границ либо невозможность пользоваться расположенной недвижимостью по назначению.
Такие препятствия лучше выявить до подготовки окончательного межевого плана. Если собственники уже спорят о границе или есть сомнения по площади, подъезду, постройкам и инженерным сетям, эти вопросы стоит разобрать до оформления документов.
Юристы ЮК «Рубин» помогают при разделе земельного участка: проверяют документы и ограничения, оценивают возможные варианты раздела, а при необходимости сопровождают оформление или судебный спор.
Краткий вывод
До раздела нужно проверить, получится ли из общей земли сформировать самостоятельные участки, которыми можно нормально пользоваться. Значение имеют не только доли собственников, но и минимальная площадь, подъезд, постройки, коммуникации и ограничения.
При согласованном варианте раздел оформляют по соглашению и межевому плану. Когда договориться не удаётся, вопрос может решать суд, однако требования к образуемым участкам сохраняются и в судебном споре.
