Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или погашение ипотеки. После этого жильё нужно оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга или супруги и детей. Остаются практические вопросы: когда выделять доли, нужен ли банк и как рассчитать их размер.
С 7 июля 2025 года ждать полного погашения ипотеки больше не обязательно. Доли можно оформить, пока квартира остаётся в залоге, и согласие банка для этого не требуется. Само обременение при этом сохраняется.
Содержание
Когда нужно выделить доли
Обязанность возникает, если маткапитал использовали на покупку жилья, первоначальный взнос или погашение кредита. Квартира должна быть оформлена на владельца сертификата, его супруга или супругу и детей. Размер долей определяют соглашением.
С 2020 года отдельное нотариальное обязательство о будущем выделении долей не оформляют. Отменили документ, но не саму обязанность.
Для ипотечной квартиры действует важный срок. Когда кредит полностью погашен и запись об ипотеке снята, доли нужно оформить не позднее шести месяцев. Сделать это можно и раньше.
Можно ли выделить доли до погашения ипотеки
Да. Квартира остаётся предметом залога, но это не мешает зарегистрировать доли членов семьи. Банк не должен отдельно разрешать такое оформление только потому, что ипотека ещё действует.
Меняется состав собственников, а не условия залога. Ограничения, связанные с ипотекой, сохраняются. Кроме того, после появления долей у несовершеннолетних детей при последующей продаже жилья придётся учитывать требования органов опеки.
Кому и какого размера выделять доли
В общую собственность включают владельца сертификата, его супруга или супругу и детей. Совершеннолетие ребёнка само по себе не отменяет его право на долю, если он должен быть учтён при исполнении обязанности по маткапиталу.
Правила «всем по 1/4 квартиры» нет. Размер долей связывают с той частью стоимости жилья, которая оплачена материнским капиталом. Остальные деньги — ипотечный кредит, накопления или иные средства семьи — автоматически между детьми не распределяются.
Пример. Квартира стоит 10 млн рублей, маткапитал составил 800 тыс. В семье двое родителей и двое детей. На каждого приходится по 200 тыс. рублей из средств маткапитала. В пересчёте на стоимость всей квартиры это 2%, то есть 1/50. В этом примере на каждого ребёнка приходится 1/50 квартиры.
Большую долю определить можно, но тогда отдельно проверяют, затрагивает ли соглашение совместное имущество супругов.
При разводе, детях от разных браков или квартире, оформленной только на одного супруга, расчёт лучше проверять отдельно. Здесь уже имеет значение история приобретения жилья и состав семьи.
Как оформить соглашение и нужен ли нотариус
Размеры долей фиксируют в соглашении. В нём указывают квартиру, всех будущих собственников и долю каждого.
Нотариус нужен не всегда. Когда родители только исполняют обязанность по маткапиталу, передают детям положенные доли, а оставшаяся часть квартиры продолжает быть совместной собственностью супругов, соглашение обычно можно оформить в простой письменной форме.
Одновременно разделить супружескую часть квартиры — уже другая задача. Например, после выделения детских долей муж и жена хотят сразу закрепить остаток жилья за собой в конкретных долях. В таком случае соглашение затрагивает совместно нажитое имущество, поэтому вопрос нотариальной формы нужно проверять отдельно.
Как зарегистрировать доли детей
Одного подписанного соглашения недостаточно. Права новых собственников должны появиться в ЕГРН.
Базовый пакет обычно включает:
- соглашение об определении долей;
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- паспорта совершеннолетних детей;
- документы представителя, если заявление подаёт он;
- нотариально удостоверенный документ, когда нотариальная форма обязательна.
Документы можно подать через МФЦ, а в предусмотренных законом случаях — в электронной форме.
При обычной государственной регистрации прав общий срок составляет семь рабочих дней после поступления документов в орган регистрации и девять рабочих дней при подаче через МФЦ.
За регистрацию взимается госпошлина. Её размер зависит от кадастровой стоимости, состава заявителей и регистрируемых прав. Когда за одним регистрационным действием одновременно обращаются несколько плательщиков, пошлина распределяется между ними по правилам НК РФ. Поэтому автоматически считать по 4 000 рублей с каждого члена семьи неправильно.
После регистрации стоит проверить выписку ЕГРН. Все собственники и размеры долей должны совпадать с соглашением.
Что будет, если доли не выделить
Обязанность не исчезает ни после погашения ипотеки, ни после пропуска шестимесячного срока.
Чаще всего нарушение обнаруживается при продаже квартиры. Покупатель, банк или юрист видит, что при покупке использовался маткапитал, а права детей не оформлены. Сделку приходится откладывать и сначала приводить документы в порядок.
Возможен и судебный спор. При нарушении прав детей суд может обязать оформить доли, а последствия уже совершённой продажи зависят от обстоятельств конкретного дела. Универсального результата здесь нет.
Просроченное выделение долей лучше оформить до выхода квартиры на продажу.
Когда стоит обратиться к юристу
Проверка особенно полезна, когда квартира оформлена на одного супруга, родители развелись, есть дети от разных браков, непонятен размер долей или Росреестр приостановил регистрацию.
Юристы ЮК «Рубин» сопровождают ипотечные сделки с материнским капиталом: проверяют документы, помогают рассчитать доли, подготовить соглашение и пройти регистрацию. Если оформление уже затянулось, сначала разбирают причину и только потом выбирают дальнейший порядок.
Краткий вывод
После использования материнского капитала права членов семьи нужно оформить в ЕГРН. Закрывать ипотеку ради этого теперь не требуется: с 7 июля 2025 года доли можно выделить при действующем залоге без согласия банка.
Сложности чаще возникают при расчёте долей и подготовке соглашения. Ошибка может проявиться через несколько лет, когда квартиру решат продать.
Даже после пропуска шестимесячного срока обязанность сохраняется. Доли лучше оформить до следующей сделки с квартирой.
