Собственник здания может приобрести государственный или муниципальный участок под ним без торгов, если выполнены условия Земельного кодекса. Но одного права на недвижимость недостаточно. Значение имеют границы земли, её правовой режим и связь участка с использованием объекта.
Закон называет такое право исключительным. Собственник здания или сооружения может приобрести землю в собственность либо оформить аренду, когда выбранный вид права допускается для конкретного участка.
Проблемы возникают, когда на земле стоят чужие объекты, границы не соответствуют фактическому использованию, действуют ограничения или администрация считает заявленную площадь избыточной. Эти обстоятельства лучше проверить до подачи заявления.
Содержание
- Кто может выкупить землю под зданием без торгов;
- Что делать, если у здания несколько собственников;
- Как проходит выкуп земельного участка;
- Почему администрация может отказать;
- Что делать, если участок намного больше здания;
- Когда исключительное право не применяется;
- Как действовать после отказа;
- Когда подключать юриста;
- Краткий вывод.
Кто может выкупить землю под зданием без торгов
Исключительное право принадлежит собственнику здания или сооружения, расположенного на государственной либо муниципальной земле. При соблюдении условий ст. 39.20 ЗК РФ продажа такого участка собственнику недвижимости проводится без торгов.
Право связано с конкретным объектом. Наличие здания не позволяет заодно оформить соседнюю территорию, которая не требуется для его эксплуатации.
Выкуп остаётся платным. Отсутствие аукциона означает особый порядок предоставления земли, а не её бесплатную передачу. Цена определяется по правилам, установленным для соответствующей государственной или муниципальной собственности.
До обращения в администрацию сопоставляют сведения ЕГРН по зданию и земле: кадастровые номера, границы, расположение объекта и зарегистрированные права. Противоречия в этих данных могут помешать оформлению ещё до обсуждения цены.
Что делать, если у здания несколько собственников
Когда неделимое здание, помещения в нём или несколько объектов на одном неделимом участке принадлежат разным лицам, один собственник не может оформить всю землю только на себя.
Для покупки участка в общую долевую собственность владельцы недвижимости обращаются совместно. Размер долей определяется с учётом прав на здание или помещения, если между собственниками нет другого соглашения или судебного решения.
С арендой действует иной порядок. Заявление может подать один из правообладателей. Администрация направляет остальным подписанный проект договора, который они обязаны подписать и представить обратно в течение 30 дней со дня его направления.
Если часть собственников уклоняется, вопрос решается через суд. Трёхмесячный срок для обращения уполномоченного органа отсчитывается со дня получения договора, подписанного остальными арендаторами.
Как проходит выкуп земельного участка
Когда участок сформирован, поставлен на кадастровый учёт и его границы не требуют уточнения, собственник подаёт заявление в уполномоченный орган. В нём указывают кадастровый номер, основание предоставления земли без торгов и желаемый вид права.
К заявлению подбирают документы, подтверждающие права на недвижимость и основание для получения участка. Проверяются сведения ЕГРН, а при обращении через представителя — его полномочия. Часть информации администрация получает самостоятельно из государственных реестров.
Заявление рассматривают не более 20 дней. При отсутствии оснований для отказа заявителю направляют проект договора. Его нужно подписать и вернуть не позднее 30 дней после получения.
Если участок предстоит образовать или его границы требуется уточнить, сначала получают предварительное согласование предоставления земли. После этого проводят необходимые кадастровые работы и переходят к оформлению участка.
Почему администрация может отказать
Основания перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Отказ возможен, если заявитель не подтверждает право на получение земли без торгов, на участке находится недвижимость других лиц либо саму землю нельзя передать в собственность.
Проверяется и правовой режим территории. Препятствием могут стать ограничения оборота, резервирование для государственных или муниципальных нужд, несоответствие разрешённого использования либо проблемы с границами.
Если участок зарезервирован, выкуп в собственность на период действия ограничения невозможен. При этом для некоторых земель может допускаться другой вариант оформления.
В решении администрация должна указать все основания отказа. Самих формулировок «выкуп нецелесообразен» или «земля потребуется муниципалитету» недостаточно без ссылки на предусмотренное законом препятствие.
Что делать, если участок намного больше здания
Закон не устанавливает универсального соотношения между площадью здания и земли. Участок не становится избыточным только потому, что превышает площадь недвижимости в несколько раз.
Но собственнику придётся подтвердить, что заявленная территория действительно нужна для эксплуатации объекта.
Например, склад занимает 300 м², а выкупается участок площадью 12 000 м². В таком случае значение имеют проезды для транспорта, погрузочные площадки, инженерные сети, технологические зоны и другие элементы, связанные с использованием здания.
Для производственного комплекса большая территория может быть полностью обоснованной. В другой ситуации значительная часть земли окажется никак не связана с объектом. Суд проверит, действительно ли вся запрошенная площадь необходима для его эксплуатации.
Правило о 10% относится к другой ситуации. Оно применяется, когда площадь уже образованного участка более чем на 10% превышает площадь, указанную в документе, на основании которого этот участок образовали. Сравнение площади здания и земли здесь ни при чём.
Когда исключительное право не применяется
Не каждый зарегистрированный объект позволяет получить участок по ст. 39.20 ЗК РФ. Для сооружений, которые могут размещаться на основании сервитута, публичного сервитута или по специальным правилам ст. 39.36, действует другой порядок.
Ограничения могут относиться и к самой земле. Если участок нельзя передать в частную собственность, наличие здания этот запрет не отменяет. В таком случае проверяют возможность аренды или другого допустимого права.
Как действовать после отказа
Сначала разбирают письменное решение. Важно понять, на какую норму сослалась администрация и подтверждаются ли её доводы документами.
Часть проблем устраняется без суда. Можно уточнить границы, исправить сведения ЕГРН, решить вопрос с другими правообладателями и подать заявление заново.
Если основание отсутствует в законе либо обстоятельства ему не соответствуют, отказ можно оспаривать. Для этого собирают документы на недвижимость и участок, заявление со всеми приложениями, решение администрации и материалы, подтверждающие позицию собственника.
При споре о площади пригодятся схемы проездов, расположение инженерных сетей, технологических площадок и другие доказательства связи земли с эксплуатацией объекта.
Срок судебного оспаривания решения органа власти, как правило, составляет три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении своего права. Полученный отказ лучше проверять без задержки.
Когда подключать юриста
Помощь особенно полезна, если участок заметно больше здания, на земле находятся объекты нескольких владельцев или администрация отрицает само право на предоставление земли без торгов.
Юристы ЮК «Рубин» сопровождают выкуп земельного участка: проверяют недвижимость и землю, готовят заявление, анализируют отказ и при необходимости представляют интересы собственника в суде.
До начала спора нужно отделить проблему в документах, которую можно исправить, от неправомерного решения администрации.
Краткий вывод
Собственник здания или сооружения на государственной либо муниципальной земле имеет исключительное право приобрести связанный с объектом участок без торгов. Но это право действует не на любую территорию и не отменяет ограничения, установленные для самой земли.
До подачи заявления проверяют объект, границы участка, разрешённое использование, права других собственников и возможность передачи земли в частную собственность.
Если администрация отказала, решающее значение имеет указанное в документе основание. Устранимую проблему можно исправить. Незаконный или неподтверждённый отказ можно оспаривать.
