Подвал занял магазин, часть двора использует кафе, на фасаде появилась реклама или оборудование. Жители при этом могут не знать, кто разрешил использовать общедомовое имущество и на каких условиях.
Само присутствие бизнеса ещё не означает нарушение. Сначала нужно понять, действительно ли спорный объект относится к общему имуществу дома. Затем проверяют решение собственников и договор, по которому имущество передали в пользование.
Содержание
- Что относится к общему имуществу дома;
- Когда общее имущество можно передать бизнесу;
- Как проверить основание передачи имущества;
- Что делать, если решения собственников не было;
- Что делать, если решение приняли с нарушениями;
- Можно ли вернуть имущество, если его передали законно;
- Какие требования можно заявить через суд;
- Когда стоит обратиться к юристу;
- Краткий вывод.
Что относится к общему имуществу дома
К общему имуществу относятся объекты, которые обслуживают больше одного помещения или используются для эксплуатации всего дома. Статья 36 ЖК РФ называет, в частности, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, крыши, отдельные подвалы, общее инженерное оборудование и земельный участок.
Но сам факт нахождения помещения внутри МКД ничего не решает.
Подвал может иметь самостоятельное назначение и отдельного собственника. А может вмещать общедомовые коммуникации и оборудование. Во втором случае есть основания считать его общим, но статус всё равно проверяют по документам.
Смотрят сведения ЕГРН, техническую документацию, назначение объекта и его фактическое использование. Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и законно принадлежит другому лицу, требовать его возврата как общего имущества нельзя.
Когда общее имущество можно передать бизнесу
Собственники вправе передать часть общего имущества бизнесу, если такое использование не нарушает права и законные интересы других лиц. Решение принимают на общем собрании.
За передачу должно проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов всех собственников дома. Это не две трети присутствующих на собрании.
Например, в голосовании участвовали владельцы 75% голосов дома. Если передачу имущества поддержали собственники, которым принадлежит 60% всех голосов, необходимого большинства нет.
На собрании можно определить и лицо, которое будет заключать договор от имени собственников. Управляющая компания или председатель ТСЖ не получают такого права автоматически.
Есть ситуации, где правила жёстче:
Для обычного пользования частью общего помещения достаточно решения ОСС с необходимым количеством голосов. Присоединение общей площади к помещению бизнеса требует уже согласия всех собственников.
Для отдельных случаев закон устанавливает исключения. Например, монтаж и эксплуатация сетей связи, необходимых для оказания услуг конкретному абоненту дома, при установленных законом условиях возможны без решения ОСС.
Как проверить основание передачи имущества
Первым делом нужны документы. Обычно проверяют протокол ОСС, решения собственников, договор с бизнесом, полномочия его подписанта, технические документы и сведения ЕГРН.
Протокол и решения собственников можно искать в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе. Договор, документы о полномочиях и технические материалы проверяют отдельно, в том числе через УК или ТСЖ.
После этого документы сопоставляют между собой. Был ли вопрос о передаче имущества в повестке? Хватило ли голосов? Совпадают ли площадь, срок и условия использования с тем, что указано в договоре?
Иногда протокол есть, но договор выходит за его рамки. Например, собственники разрешили одну конструкцию на фасаде, а бизнес получил большую площадь. Сам протокол в таком случае проблему не закрывает.
Что делать, если решения собственников не было
Когда для такого использования требовалось решение ОСС, но его не принимали, стоит зафиксировать, как именно бизнес использует имущество. Подойдут фотографии, технические документы, переписка с УК или ТСЖ, сведения о размещённых конструкциях.
Дальше собственники могут потребовать прекратить использование. В зависимости от ситуации речь пойдёт об освобождении помещения, снятии конструкции, возврате доступа или восстановлении прежнего состояния.
Отдельно проверяют роль управляющей компании. Передача имущества без полномочий со стороны собственников ставит вопрос и о законности её действий.
Что делать, если решение приняли с нарушениями
Протокол сам по себе не делает передачу законной.
Нарушение может быть в количестве голосов, повестке или содержании принятого решения. Например, две трети не набраны, вопрос о передаче подвала на голосование не выносили либо договор предусматривает больше, чем собственники одобрили.
Собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против и считает, что решение нарушает его права, может оспорить его в суде. Срок составляет шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении.
Перед подачей такого иска остальных собственников нужно заблаговременно письменно уведомить о намерении оспорить решение ОСС. Это даёт им возможность присоединиться к спору.
Не каждый процедурный недостаток приводит к отмене решения. Суд оценивает его существенность, влияние на результат голосования и нарушение прав собственника.
Признанием решения ОСС недействительным история не всегда заканчивается. После этого отдельно оценивают заключённый договор и фактическое использование имущества.
Можно ли вернуть имущество, если его передали законно
Законно оформленная передача меняет порядок действий. Потребовать от бизнеса немедленно освободить объект только потому, что собственники передумали, не получится.
Здесь решающим становится договор: его срок, порядок продления, основания досрочного прекращения и правила уведомления. Собственники могут провести новое собрание, отказаться от дальнейшего предоставления имущества или определить лицо, которое займётся прекращением отношений. Но новое решение не отменяет уже возникшие договорные обязательства само по себе.
Иногда достаточно дождаться окончания срока и не продлевать договор. В других случаях возможно досрочное прекращение. Всё зависит от соглашения и применимых к нему норм.
Какие требования можно заявить через суд
Суд нужен, когда добровольно прекратить использование не удалось или стороны спорят о самом праве бизнеса занимать общее имущество.
Требования подбирают под конкретное нарушение. Можно просить освободить помещение, прекратить использование части фасада или участка, демонтировать конструкцию, вернуть доступ к общему объекту, восстановить его прежнее состояние.
Договор защищает только согласованный объём использования. Дополнительную площадь бизнес занимать на его основании не вправе. То же относится к ситуации, когда срок договора закончился, а помещение или участок не освободили.
До подачи иска определяют, кто должен быть ответчиком и какое требование действительно устранит нарушение. Иногда спор касается только бизнеса, иногда к нему добавляются действия управляющей организации или ТСЖ.
Когда стоит обратиться к юристу
Юрист особенно полезен, когда непонятен статус помещения, есть спорный протокол ОСС, не сходятся результаты голосования и договор или бизнес уже перестроил часть общего имущества.
ЮК «Рубин» сопровождает споры с управляющими компаниями и ТСЖ: юристы проверяют документы по общему имуществу, решения ОСС и договоры, готовят требования и представляют интересы собственников в суде.
Такая проверка помогает понять, действительно ли имущество общее, было ли у бизнеса право им пользоваться и какой способ защиты подходит.
Краткий вывод
Возвращение общедомового имущества начинают с его правового статуса и документов. Когда законного решения ОСС нет или бизнес вышел за его пределы, собственники могут требовать прекратить использование и при необходимости восстановить объект.
При законной передаче решающими становятся условия договора. Новое решение собрания само по себе его не прекращает.
