Собственник готовит участок к продаже и замечает на кадастровой карте, что граница деревни проходит прямо через его землю. Одна часть участка находится внутри населённого пункта, другая осталась за его пределами. Возникает вопрос: кто должен исправлять границу и можно ли пользоваться землёй как раньше?
Линия на карте ещё не доказывает наличие ошибки. Сначала нужно сопоставить сведения ЕГРН и документы, которыми установлены границы. Иногда проблему удаётся устранить при кадастровом учёте, а в других случаях приходится разбираться с решением об установлении границы населённого пункта.
Может ли граница населённого пункта проходить через частный участок
Граница населённого пункта отделяет земли населённых пунктов от земель других категорий. По статье 83 Земельного кодекса РФ она не должна пересекать границы участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Если линия границы деревни проходит через середину частного участка, подтверждённое пересечение подлежит устранению. Но собственнику не обязательно делить землю на две части или переносить её границы. Закон предусматривает случаи, когда корректируют описание границы самого населённого пункта.
Способ исправления зависит от того, как пересечение возникло и какие сведения уже содержатся в ЕГРН.
Почему граница населённого пункта пересекает земельный участок
Причина может скрываться в координатах участка, описании границы деревни или документах, на основании которых эти сведения попали в ЕГРН.
Техническая ошибка. При внесении сведений в реестр допустили опечатку или другую неточность. В результате запись ЕГРН не соответствует документу, из которого её перенесли.
Реестровая ошибка. Неверные координаты содержались уже в исходном документе, например в межевом плане. Росреестр воспроизвёл их в ЕГРН.
Бывает и другая ситуация. Населённый пункт расширили, но при подготовке документов не учли ранее образованный частный участок. Сведения ЕГРН могут точно соответствовать утверждённой границе. Тогда исправление технической ошибки проблему не решит: потребуется изучить документы об установлении границы и предусмотренные законом способы устранения пересечения.
Как проверить пересечение границ и какие документы понадобятся
На публичной кадастровой карте линия проходит через участок. Это повод проверить сведения, но не основание сразу заказывать новое межевание.
Для начала соберите документы:
Выписку из ЕГРН на участок. Проверьте категорию земли, разрешённое использование и наличие сведений о координатах его границ.
Сведения ЕГРН о границе населённого пункта. Они нужны, чтобы сопоставить её местоположение с границами участка.
Документы, которыми установлена граница населённого пункта. Уточните в уполномоченном органе, каким документом она утверждена, и запросите описание её местоположения.
Прежние материалы на участок. Межевой план и сохранившиеся документы помогут выяснить, когда и на каком основании определяли его координаты.
Кадастровый инженер сопоставит координаты и проверит, подтверждается ли пересечение. Он также сможет определить, связана ли проблема со сведениями о самом участке.
Если его границы ещё не установлены в ЕГРН, может потребоваться уточнение. Когда координаты уже внесены, менять их только ради устранения линии на карте не следует: ошибка может находиться в описании границы населённого пункта.
Как устранить пересечение границ населённого пункта и участка
Пересечение обнаруживают при разных обстоятельствах: во время внесения границы населённого пункта в ЕГРН, при уточнении частного участка или после того, как сведения об обеих границах уже зарегистрированы. Для этих случаев предусмотрены разные действия.
Что установлено
Возможный способ устранения
Запись ЕГРН не соответствует исходному документу
Исправление технической ошибки
Ошибка содержится в исходных сведениях
Исправление реестровой ошибки
Пересечение выявлено при внесении границы населённого пункта в ЕГРН
Корректировка её описания по статье 34 закона № 218-ФЗ
Пересечение обнаружено при уточнении участка
Кадастровый учёт с одновременной корректировкой границы населённого пункта при соблюдении статьи 43 закона № 218-ФЗ
Оспаривается решение об установлении границы
Проверка оснований для изменения или обжалования этого решения
Исправление ошибки в координатах и изменение утверждённой границы не всегда требуют одной и той же процедуры. Поэтому заявление следует готовить после проверки документов, а не только на основании изображения на карте.
Пересечение выявлено при внесении границы населённого пункта в ЕГРН
Росреестр может направить предложения об изменении описания границы уполномоченному органу, утвердившему соответствующий документ, и правообладателю участка.
Собственнику направляют сведения о предлагаемых координатах и категории, к которой будет отнесена его земля. Предложение может поступить через личный кабинет или по электронной почте.
На согласование предложения либо представление альтернативного варианта отводится не более 30 дней со дня его направления Росреестром. Срок исчисляется не с момента, когда собственник заметил пересечение на карте.
Получив предложение, сопоставьте координаты со сведениями ЕГРН и проверьте, как корректировка повлияет на правовой режим участка. Альтернативный вариант должен содержать предусмотренные законом сведения о координатах и не создавать нового пересечения.
Предложение собственника не гарантирует принятия именно его варианта. Если правообладатель и уполномоченный орган представят разные варианты, закон предусматривает внесение сведений на основании предложения соответствующего органа. Когда согласование не состоялось и отсутствуют предусмотренные законом основания для корректировки, Росреестр может сообщить о невозможности внесения сведений.
Пересечение обнаружено при уточнении участка
Допустим, собственник заказал кадастровые работы. При подготовке межевого плана выяснилось, что 600 м² участка площадью 1 000 м² расположены внутри деревни, а оставшиеся 400 м² находятся за её границей.
Часть 2.2 статьи 43 закона № 218-ФЗ предусматривает случаи, когда такое пересечение не препятствует кадастровому учёту: более 50% площади участка должно находиться внутри либо за пределами определённого населённого пункта. Правило не распространяется, в частности, на участки, предназначенные для размещения линейных объектов или занятые ими.
Одного соотношения площадей недостаточно. При корректировке границы Росреестр учитывает категорию земли, ВРИ и установленные ограничения. Земельный участок, который не относится к землям населённых пунктов, нельзя включить в границы населённого пункта по этой процедуре.
Если условия закона соблюдены, Росреестр проводит кадастровый учёт уточнённого участка и одновременно изменяет описание границы населённого пункта.
Ошибка обнаружена в уже внесённых сведениях ЕГРН
Техническую и реестровую ошибки исправляют по статье 61 закона № 218-ФЗ.
При технической ошибке сопоставляют запись ЕГРН с документом-основанием. Для исправления реестровой ошибки нужны документы, подтверждающие неверность исходных сведений и содержащие данные для их исправления.
Росреестр рассматривает заявление об исправлении технической ошибки в установленный законом трёхдневный срок. Для исправления реестровой ошибки предусмотрен пятидневный срок со дня получения необходимых документов. Эти сроки не означают, что в любом спорном случае пересечение удастся устранить за три или пять дней.
Если исправление затрагивает права заинтересованных лиц или между ними возник спор, может потребоваться решение суда.
Что делать, если администрация или Росреестр не устраняют пересечение
Росреестр приостановил кадастровый учёт? Передайте уведомление кадастровому инженеру. Он сопоставит указанные причины с межевым планом и проверит, допускает ли статья 43 закона № 218-ФЗ одновременное устранение пересечения.
При отказе исправить ошибку сравните решение Росреестра с исходными документами. Возможно, потребуется дополнить заявление недостающими материалами. Если же ведомство неверно определило характер ошибки или не применило предусмотренную законом процедуру, нужно проверить основания для обжалования.
С администрацией ситуация может быть иной. Когда пересечение связано с утверждённой границей населённого пункта, запросите документ, которым она установлена, и письменный ответ на своё обращение. Эти материалы позволят выяснить, можно ли устранить пересечение без пересмотра исходного решения.
В суде имеет значение, какое именно решение или действие нарушает права собственника. Это может быть отказ в исправлении сведений ЕГРН, приостановление кадастрового учёта либо решение об установлении границы населённого пункта. От предмета спора зависят требования, доказательства и порядок рассмотрения дела.
Как пересечение влияет на строительство и право собственности
Само пересечение не прекращает право собственности и не превращает один зарегистрированный участок в два самостоятельных объекта. Однако расхождение в сведениях способно осложнить оформление документов для использования земли.
Собственник планирует построить дом. Возможность строительства зависит от категории участка, его разрешённого использования, градостроительного регламента и действующих ограничений. Даже после включения земли в границы населённого пункта право на строительство не возникает автоматически.
После устранения пересечения проверьте категорию участка в ЕГРН. В предусмотренных законом случаях Росреестр изменяет эти сведения при внесении границы населённого пункта. Если запись о категории вызывает вопросы, выясните, на основании каких документов её внесли.
Общего запрета на строительство до устранения пересечения нет. Но если правовой режим участка остаётся неясным, разумно выяснить его до подготовки проекта и оформления строительных документов.
Когда стоит обратиться к юристу по земельным вопросам
Собственник получил отказ в устранении пересечения либо предложенная корректировка затрагивает категорию его земли. Юрист поможет проверить исходные документы, определить применимую процедуру и оценить основания для обжалования решения. При необходимости к работе привлекают кадастрового инженера.
ЮК «Рубин» оказывает помощь при спорах с администрацией и госорганами, в том числе когда решения об установлении границ затрагивают права собственников земельных участков.
Краткий вывод
Обнаружив пересечение на карте, подтвердите его по документам. Затем установите, какие сведения требуют исправления: координаты участка, описание границы населённого пункта или решение о её установлении. От этого зависит порядок действий и орган, в который следует обращаться.