Участок оказался сразу в двух территориальных зонах: как исправить ошибку

На градостроительной карте собственник может обнаружить странную картину: одна часть участка находится в жилой зоне, а другая попала в общественно-деловую или производственную. Из-за этого возникают проблемы со строительством, использованием земли и оформлением документов.

По общему правилу земельный участок должен относиться к одной территориальной зоне. Если граница делит его на части, надо выяснить причину. Расхождение может быть связано с градостроительными документами, сведениями государственного реестра или координатами самого участка.

Территориальная зона определяет, как разрешено использовать землю и что на ней можно строить. Границы таких зон показывают в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Для жилой зоны предусмотрены одни варианты использования участка. В производственной зоне действуют уже другие требования. Отличаются и параметры застройки.

По общему правилу граница территориальной зоны не должна проходить через земельный участок. Федеральные законы предусматривают отдельные исключения, поэтому одного изображения на карте ещё недостаточно для вывода об ошибке.

Кроме того, территориальную зону легко перепутать с другими ограничениями. Участок может одновременно находиться в территориальной и санитарной, охранной или иной специальной зоне. Само по себе такое наложение нарушением не считается.

Если сформированный участок действительно разделён между двумя территориальными зонами, дальше приходится разбираться с документами и координатами.

Для каждой территориальной зоны действуют свои правила использования земли и строительства. В законе этот набор требований называется градостроительным регламентом.

Когда через участок проходит граница двух зон, появляется неопределённость. В одной части может допускаться жилая застройка, в другой действуют совсем иные виды использования и параметры строительства.

Часто проблема обнаруживается не сразу. Владелец годами пользуется землёй, а препятствие возникает при строительстве нового объекта, изменении вида использования участка или подготовке градостроительных документов.

Самостоятельно выбрать зону по принципу большей площади нельзя. Но здесь есть нюанс. Для отдельных процедур внесения и корректировки границ территориальных зон в Единый государственный реестр недвижимости закон учитывает, какая часть участка находится в соответствующей зоне. В частности, применяется порог более 50% площади участка. Это специальное правило процедуры, а не право собственника самому решить, к какой зоне относится земля.

Сначала сопоставляют ПЗЗ со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если граница уже в правилах землепользования и застройки проведена через сформированный участок без предусмотренного законом основания, исправлять придётся градостроительный документ.

Расхождение между ПЗЗ и ЕГРН ещё не доказывает ошибку. Причины бывают разными. При внесении сведений в реестр могли допустить обычную описку. В таком случае речь идёт о технической ошибке. Если неверные координаты попали в ЕГРН из межевого плана или другого исходного документа, ситуация уже может рассматриваться как реестровая ошибка.

Есть и третий вариант: граница территориальной зоны в ЕГРН уже была скорректирована Росреестром в установленном законом порядке, чтобы устранить недопустимое пересечение с учтённым участком. В такой ситуации само различие между картой ПЗЗ и реестром не означает, что Росреестр допустил ошибку.

Иногда проблема вообще находится в координатах самого участка. Например, их могли неточно определить во время старых кадастровых работ. Кадастровый инженер сопоставит документы и результаты таких работ и подготовит материалы, которые помогут обосновать наличие расхождения.

Если неправильная граница закреплена в ПЗЗ, разбираться придётся с самими правилами. Собственник может обратиться в администрацию с предложением об их изменении и приложить документы, на которых видно пересечение.

Предложение рассматривает специальная комиссия. На подготовку заключения ей даётся 25 дней. Затем глава местной администрации в течение ещё 25 дней решает, начинать подготовку изменений или отказать с указанием причин.

Через 50 дней граница автоматически не изменится. Это только сроки рассмотрения предложения. Если его поддержат, дальше проходит процедура подготовки и утверждения поправок в ПЗЗ.

Когда причина связана со сведениями ЕГРН, сначала устанавливают характер расхождения. Техническая и реестровая ошибки исправляются по разным основаниям. Если же граница зоны была скорректирована Росреестром в предусмотренном законом порядке, может потребоваться уже приведение градостроительных документов в соответствие с актуальными сведениями реестра.

При ошибке в координатах самого участка понадобятся кадастровые работы и уточнение его границы.

Поэтому начинать с требования «перенесите мой участок в другую зону» не стоит. Без проверки документов легко обратиться не в тот орган и потратить время на процедуру, которая не решит проблему.

Письменный отказ показывает позицию администрации. Орган может считать пересечение законным, ссылаться на другие градостроительные документы или утверждать, что проблема находится в сведениях ЕГРН.

Если сформированный участок без предусмотренного законом основания оказался одновременно в двух территориальных зонах, соответствующие положения ПЗЗ можно оспаривать.

Суд не выбирает для собственника более удобную зону. Он проверяет, законно ли проведена граница, соответствует ли она другим градостроительным документам и соблюдён ли порядок принятия правил.

Срок обращения в суд зависит от того, что именно оспаривается: конкретный отказ администрации, положения ПЗЗ или действия, связанные со сведениями реестра. Поэтому после получения письменного ответа лучше сразу определить предмет будущего спора и применимый срок.

Для первоначальной проверки обычно достаточно выписки из ЕГРН и действующей карты территориальных зон. Если причина пересечения не видна, понадобятся дополнительные материалы.

Обычно собирают:

По этим документам можно понять, где возникло расхождение и какой орган должен его устранять.

Хуже всего, когда администрация отправляет собственника в Росреестр, а Росреестр считает, что исправлять нужно ПЗЗ. Тогда спор быстро превращается в обмен отказами между органами.

В такой ситуации сначала приходится определить, какой документ создаёт проблему. Юрист проверит ПЗЗ, сведения ЕГРН и документы на участок, а затем определит, к какому органу предъявлять требование и что именно оспаривать.

ЮК «Рубин» сопровождает споры с администрацией и госорганами, в том числе когда решения органов власти мешают нормально использовать земельный участок.

Один земельный участок по общему правилу не должен быть разделён между двумя территориальными зонами. Но пересечение на карте ещё не говорит, где именно возникла проблема.

Сначала сопоставляют ПЗЗ, сведения ЕГРН и координаты участка. Если администрация отказывается исправлять незаконно проведённую границу, соответствующие положения правил можно оспаривать.