Покупка квартиры с жильцом по договору найма: когда новый собственник не сможет сразу заселиться

Квартира подходит по цене и состоянию, документы продавца выглядят нормально. Во время просмотра внутри живут наниматели. Продавец уверяет, что после регистрации сделки они быстро соберут вещи и передадут ключи.

Покупатель может оформить право собственности и всё равно не получить возможность въехать. Действующий договор найма сохраняется после продажи квартиры, а устное обещание продавца не обязывает жильца выезжать.

До расчёта нужно выяснить, кто живёт в квартире, на каком основании и чем подтверждена дата освобождения помещения.

Продажа квартиры не прекращает и не меняет договор найма. По статье 675 ГК РФ покупатель занимает место прежнего собственника и становится новым наймодателем.

Сохраняются срок проживания, размер платы, порядок расчётов и условия прекращения договора. Новый владелец обязан учитывать их до тех пор, пока найм не закончится или не будет расторгнут законным способом.

Сам продавец не может обещать выезд за нанимателя. Нужна договорённость с человеком, который живёт в квартире: письменное соглашение, конкретная дата, порядок передачи ключей и освобождения помещения.

Покупателю придётся ждать, если договор продолжает действовать, а оснований для досрочного прекращения нет. Чаще всего этому мешают следующие обстоятельства:

Срок договора проверяют особенно внимательно. Жилое помещение можно сдать максимум на пять лет. Когда дата окончания в договоре не указана, он считается заключённым на пять лет.

Одной выписки из ЕГРН недостаточно. Обременение регистрируют при найме на срок не менее года. Договор на одиннадцать месяцев в реестре может отсутствовать и при этом оставаться действующим.

Окончание указанного срока тоже не всегда означает скорый выезд. По общему правилу наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Наймодатель должен не позднее чем за три месяца предложить продление либо предупредить, что квартира не будет сдаваться как минимум год.

Если такого предложения или предупреждения не было, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок. К краткосрочному найму это правило не применяется, если стороны не предусмотрели иное.

Например, договор заканчивается в ноябре, а квартиру продают в сентябре. Продавец не направлял уведомление и не обсуждал выезд с нанимателем. Покупателю нельзя рассчитывать только на дату в договоре: нужно проверить переписку, уведомления и позицию самого жильца.

Проще всего оформить соглашение. В нём фиксируют дату выезда, возврат обеспечительного платежа, передачу ключей и состояние квартиры. После освобождения помещения подписывают акт.

Без согласия нанимателя договор можно прекратить только при наличии законных или предусмотренных договором оснований. По статье 687 ГК РФ наймодатель вправе обратиться в суд, если плата не вносится шесть месяцев, а договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме достаточно просрочки более двух раз после установленной даты платежа.

Основанием также могут стать порча квартиры, использование жилья не по назначению и систематическое нарушение прав соседей. Для краткосрочного договора стороны вправе предусмотреть дополнительные причины расторжения, но формулировки должны быть конкретными.

Желание нового собственника заселиться к таким причинам не относится.

Судебный путь может затянуться. Суд вправе дать нанимателю до года на устранение нарушений, а затем отсрочить исполнение решения ещё на срок до года.

Самостоятельно менять замки, выносить вещи или перекрывать доступ нельзя. Когда договор прекращён, но жилец не выезжает, выселение проводят на основании судебного решения.

Проверка должна дать покупателю точную дату освобождения помещения и понятный порядок действий, если эта дата будет нарушена.

У продавца запрашивают договор найма, дополнительные соглашения и документы об оплате. Отдельно выясняют, кто вернёт нанимателю обеспечительный платёж и не оплачен ли период проживания вперёд.

С нанимателем лучше поговорить лично. У него уточняют дату выезда, наличие предоплаты и готовность подписать соглашение об освобождении квартиры. Ответов продавца для этого недостаточно.

Проверяют и других жильцов. При найме на срок более года граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем и указанные в договоре, по общему правилу пользуются квартирой наравне с ним. Для краткосрочного договора их права нужно смотреть по условиям самого документа.

В договоре купли-продажи указывают лиц, сохраняющих право пользоваться квартирой после сделки, и описывают характер этих прав. Там же закрепляют срок освобождения помещения, порядок передачи ключей и ответственность продавца за просрочку.

Основную часть расчёта разумно связать с фактическим выездом, освобождением квартиры от вещей и подписанием акта. Конкретное условие поможет предъявить требования продавцу, если помещение не будет передано в срок.

Сначала выясняют основание проживания. Понадобятся договор найма, дополнительные соглашения, подтверждения оплаты и сведения о гражданах, которые живут вместе с нанимателем.

Выселять человека самостоятельно нельзя. Новый собственник уведомляет его о смене наймодателя, предлагает согласовать выезд и параллельно направляет претензию продавцу.

Нужно сохранить объявление о продаже, переписку, договор купли-продажи, акт передачи и письменные ответы продавца. В зависимости от документов покупатель может требовать уменьшения цены, возмещения убытков или расторжения сделки.

Отношения с нанимателем и требования к продавцу рассматриваются отдельно. В первом случае решается вопрос о прекращении найма и освобождении квартиры. Во втором оценивается, что продавец обещал, какие сведения скрыл и какие потери понёс покупатель.

Сделку лучше приостановить, если продавец не показывает договор, путается в датах или предлагает разбираться с жильцом после регистрации.

Юрист проверит срок найма, права проживающих, условия выезда и проект договора купли-продажи. Затем поможет связать расчёты с освобождением квартиры и закрепить ответственность продавца.

ЮК «Рубин» проводит юридическое сопровождение покупки квартиры: проверяет объект и документы, корректирует договор и сопровождает оформление права собственности.

До расчёта ещё можно изменить условия сделки, отложить её или отказаться от покупки. После регистрации вариантов станет меньше.

Квартира может перейти к новому собственнику вместе с действующим договором найма. Пока он сохраняет силу, покупатель не вправе требовать немедленного выезда только потому, что собирается жить там сам.

Перед сделкой проверяют срок найма, правила его продления, права всех проживающих и письменную договорённость об освобождении помещения. Если точной даты выезда нет, с расчётом лучше не торопиться.