На просмотре выясняется, что кухня объединена с комнатой, санузел расширен или одна из стен перенесена. Продавец уверяет, что сделку зарегистрируют, а документы можно будет оформить уже после покупки.
Регистрация действительно может пройти. Однако требования по состоянию квартиры затем предъявят новому собственнику. Поэтому до передачи задатка нужно выяснить, какие работы проводились, согласованы ли они и можно ли сохранить существующую планировку.
Замена обоев, пола, дверей или кухонной мебели обычно относится к ремонту. Перепланировка меняет границы, площадь или конфигурацию помещений. Перенос инженерных сетей и оборудования относится к переустройству, хотя на практике такие работы часто проводят одновременно.
Проверки требуют, например:
снос или перенос перегородок;
устройство нового дверного проёма;
объединение кухни с комнатой;
расширение санузла;
присоединение части общего коридора или тамбура.
Самовольными признаются работы, проведённые без необходимого согласования либо с отступлением от утверждённого проекта. Самого проекта недостаточно. Он показывает, какие изменения планировались, но не подтверждает завершение процедуры.
У продавца должны быть документы о согласовании и приёмке работ. Когда меняются площадь, границы или другие характеристики квартиры, новые сведения также вносятся в ЕГРН.
Риски для нового собственника
После покупки орган, согласующий перепланировки, может потребовать устранить нарушение уже от текущего владельца. Кто именно переносил стены, для такого требования обычно не имеет решающего значения.
Последствия зависят от выполненных работ:
Что обнаружено
Возможные последствия
Планировка отличается от документов, но конструкции дома не затронуты
Обследование, подготовка проекта и оформление изменений
Работы выполнены не по согласованному проекту
Часть ремонта придётся переделать
Затронуты несущие конструкции или права соседей
В сохранении изменений могут отказать, после чего квартиру потребуется восстановить
Прежний владелец не устранил нарушение
Новому собственнику могут установить срок для восстановления
Требование не исполнено в установленный срок
Орган вправе обратиться в суд; в исключительном случае возможна продажа помещения с торгов
Штраф для граждан составляет от 2 000 до 2 500 рублей. Расходы на обследование, проект, внесение изменений в ЕГРН и восстановительный ремонт могут оказаться намного выше. Оплата штрафа не решает вопрос с самой планировкой.
Предположим, после покупки выяснилось, что санузел расширили за счёт жилой комнаты. Когда сохранить такие изменения нельзя, восстановление оплачивает текущий собственник. Возможность вернуть деньги с продавца будет зависеть от договора, переписки, объявления о продаже и документов, подтверждающих расходы.
Можно ли сохранить новую планировку
Допустимые изменения можно оформить. В некоторых случаях проект придётся скорректировать и переделать часть ремонта. Когда выполненные работы нарушают обязательные требования, квартиру возвращают в прежнее состояние.
Особенно внимательно проверяют вмешательство в несущие конструкции, вентиляцию, газовое оборудование и общее имущество дома. Согласие всех собственников помещений потребуется, когда работы уменьшают размер общего имущества или предполагают присоединение его части к квартире.
Обещание продавца «потом всё узаконите» не заменяет техническую проверку. Предварительное заключение специалиста поможет оценить допустимость изменений, предстоящие расходы и перечень необходимых документов. Окончательное решение принимает уполномоченный орган.
Проверка квартиры перед задатком
Возьмите на осмотр поэтажный план и сравните его с квартирой. Проверьте расположение стен и дверных проёмов, границы кухни и санузла, вентиляцию и инженерное оборудование.
У продавца запрашивают:
поэтажный план и экспликацию;
технический паспорт;
решение о согласовании;
утверждённый проект;
акт приёмочной комиссии;
технический план;
актуальную выписку из ЕГРН;
предписания и уведомления, когда они выдавались.
Документы должны соответствовать фактическому состоянию квартиры. Согласованный проект не подтверждает завершение процедуры без акта приёмочной комиссии. Отдельной проверки требует ситуация, когда проект есть, но фактическая планировка отличается от чертежей.
После окончания согласованных работ собственник направляет уведомление и технический план. Акт приёмочной комиссии утверждают не позднее 30 дней со дня получения уведомления. При изменении характеристик квартиры процедура завершается после внесения новых сведений в ЕГРН.
До передачи задатка должно быть понятно, завершено ли оформление и кто оплатит работы при отказе в согласовании. Обещание донести бумаги после сделки оставляет эти вопросы открытыми.
Условия договора с продавцом
Не ограничивайтесь общей фразой о передаче всех документов. Лучше перечислить их в договоре и отдельно описать фактические изменения в квартире.
Продавец может подтвердить, что:
планировка соответствует переданным документам;
скрытых переустройств и перепланировок нет;
предписания об устранении нарушений не выдавались;
несущие конструкции и общее имущество дома не затрагивались;
сведения об объекте являются полными и достоверными.
Обнаруженную до сделки перепланировку безопаснее сначала оформить силами продавца. Стороны могут выбрать и другой порядок. В таком случае в договоре распределяют расходы на проект, обследование и возможное восстановление квартиры. Часть расчёта можно передать только после получения согласованных документов.
Состояние квартиры отражают и в акте приёма-передачи. Общая формулировка о полном отсутствии претензий способна осложнить будущий спор, особенно когда расхождения можно было увидеть во время осмотра.
Что делать после покупки
Иногда расхождения обнаруживаются уже после регистрации права. Новый ремонт лучше отложить до проверки документов и оценки выполненных работ.
Действовать можно в следующем порядке:
Заказать актуальный поэтажный план, экспликацию и технические документы.
Сфотографировать расхождения, сохранить объявление и переписку с продавцом.
Получить заключение о возможности сохранения планировки.
Проверить договор, акт приёма-передачи и заверения продавца.
Рассчитать расходы и направить продавцу письменное требование.
Срок для устранения нарушения укажут в предписании. Его продолжительность зависит от характера работ и объёма восстановления.
Покупатель может требовать уменьшения цены, возмещения расходов или устранения недостатка, когда продавец скрыл перепланировку либо сообщил недостоверные сведения. Существенное нарушение иногда позволяет поставить вопрос о расторжении договора. Письменное уведомление поможет подтвердить дату обнаружения проблемы и содержание требований к продавцу.
Когда нужна помощь юриста
Технический специалист оценивает возможность сохранить планировку. Юрист проверяет другую часть сделки: какие сведения сообщил продавец, какие обязательства принимает покупатель и как закрепить ответственность сторон в договоре.
В рамках сопровождения покупки и продажи квартиры специалисты ЮК «Рубин» проверяют объект и продавца, анализируют документы, ограничения, порядок расчётов и условия договора. При обнаружении перепланировки юрист помогает определить, какие вопросы требуется решить до передачи денег.
Проверка перед задатком оставляет покупателю больше вариантов. После регистрации приходится оформлять изменения, восстанавливать квартиру или предъявлять требования прежнему владельцу.
Краткий вывод
До передачи денег покупатель должен понимать, завершено ли оформление перепланировки и можно ли сохранить выполненные работы.
Когда продавец не раскрывает документы и предлагает решить вопрос после покупки, со сделкой лучше не торопиться. Устранять нарушение придётся уже новому собственнику.