Аренда может длиться годами, но сама по себе она не превращает участок в будущую собственность арендатора. Муниципальная земля продаётся по правилам Земельного кодекса, и требовать выкуп только потому, что договор действует давно, нельзя.
По общему правилу такие участки продают через аукцион. Без торгов землю можно приобрести лишь в случаях, прямо указанных в законе. Поэтому до обращения в администрацию выясняют, есть ли право на такую покупку, кому принадлежит участок, что на нём зарегистрировано и не мешают ли продаже установленные ограничения.
Когда арендованный участок можно выкупить без торгов
Статья 39.3 ЗК РФ устанавливает общее правило: государственные и муниципальные земельные участки продаются на аукционе. Там же перечислены случаи, когда торги не проводятся.
На практике часто речь идёт о земле под зданием или сооружением. Собственник такого объекта в предусмотренных законом случаях имеет исключительное право приобрести соответствующий участок в собственность или оформить его в аренду. Это предусмотрено ст. 39.20 ЗК РФ.
Например, гражданин арендует муниципальный участок под индивидуальное жилищное строительство, законно построил дом и зарегистрировал право собственности на него. При соблюдении остальных условий можно ставить вопрос о покупке земли без аукциона. Длительный срок аренды здесь вторичен: без предусмотренного законом права муниципалитет не обязан продавать участок конкретному арендатору.
Одного договора перед подачей заявления недостаточно. Имеют значение собственник земли, разрешённое использование, сведения ЕГРН, зарегистрированные объекты и ограничения участка. Расхождения в этих данных могут помешать заключению договора.
Сколько стоит выкуп муниципального земельного участка
Единой выкупной цены для всей России нет. Для земли, находящейся в муниципальной собственности, порядок её определения устанавливает орган местного самоуправления. Если государственная собственность на участок не разграничена, правила устанавливает орган власти субъекта РФ.
Земельный кодекс задаёт общий предел: при продаже без торгов цена не может превышать кадастровую стоимость участка, если федеральным законом не установлен иной размер. Конкретную формулу и применяемые коэффициенты смотрят в нормативных актах, действующих для соответствующей земли.
На аукционе стоимость определяется иначе — по результатам торгов либо по правилам, предусмотренным для случаев с единственным участником. Поэтому найденный в интернете «процент выкупа» нельзя автоматически переносить на свой участок.
Кадастровую стоимость и действующий порядок расчёта лучше узнать заранее. Получив проект договора, арендатор сможет сопоставить указанную сумму с конкретной нормой, а не с чужим примером из другого муниципалитета.
Как выкупить участок из аренды в собственность
При наличии права на выкуп заявление подают в орган, который распоряжается участком. Это может быть муниципальная администрация или другой уполномоченный орган.
Сначала сверяют кадастровый номер, площадь, границы, вид разрешённого использования и права на недвижимость. Участок, который ещё предстоит образовать или границы которого требуют уточнения, может потребовать дополнительного кадастрового этапа до заключения договора.
В заявлении по ст. 39.17 ЗК РФ указывают кадастровый номер участка, причину предоставления земли без торгов, вид приобретаемого права, цель использования и другие предусмотренные законом сведения.
Дальше процедура обычно выглядит так:
Установить право на приобретение земли без торгов.
Сверить данные об участке и недвижимости.
Подготовить заявление и подтверждающие документы.
Подать их в уполномоченный орган.
Получить решение и при положительном результате проект договора купли-продажи.
Сверить цену и остальные условия, подписать договор.
После сделки зарегистрировать право собственности.
Заявление вернут в течение 10 дней со дня поступления, если оно не соответствует требованиям, направлено не в тот орган или к нему не приложены обязательные документы. Причины возврата должны сообщить заявителю.
На рассмотрение самого заявления отводится не более 20 дней со дня его поступления. За это время уполномоченный орган проверяет, существуют ли предусмотренные законом причины для отказа. Когда участок не требуется образовывать или уточнять его границы и препятствий нет, заявителю направляют проект договора.
Подписать его и представить обратно необходимо не позднее 30 дней со дня получения.
Какие документы понадобятся
Универсального комплекта здесь нет. Состав документов зависит от того, почему заявитель вправе приобрести землю без торгов. Перечень подтверждающих документов установлен приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 в действующей редакции.
В первую очередь подтверждают право на получение конкретного участка без аукциона. Представителю понадобятся документы о полномочиях. Когда выкуп связан со зданием или сооружением, значение имеют сведения и документы на этот объект, особенно если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.
Часть информации администрация получает самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия. Собирать все возможные выписки заранее поэтому нет смысла. Комплект формируют под конкретную ситуацию и выбранный способ обращения.
При отправке заявления по почте действуют отдельные требования к копиям документов, удостоверяющих личность заявителя и полномочия представителя. Способ подачи тоже влияет на подготовку пакета.
Почему муниципалитет может отказать в выкупе
Причины для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Администрация не может ограничиться фразой о том, что просто не хочет продавать землю.
Проблема может возникнуть, когда заявитель не вправе получить участок без торгов, на земле находится недвижимость другого лица, участок ограничен в обороте, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо заявленная цель не соответствует допустимому использованию. В законе есть и другие случаи, поэтому решение всегда оценивают с учётом характеристик конкретного участка.
В отказе должны быть перечислены все причины, которые уполномоченный орган выявил при рассмотрении заявления. По этому документу уже можно понять, что мешает сделке и как действовать дальше.
Иногда препятствие устраняется после исправления документов или сведений ЕГРН. Спор о самом праве на выкуп сложнее. Когда администрация неверно применяет закон и не меняет решение, отказ можно обжаловать. Конкретный порядок зависит от обстоятельств дела и статуса заявителя.
Когда стоит обратиться к юристу
Когда права на землю и объекты оформлены без противоречий, а право на выкуп понятно из документов, заявление можно подготовить самостоятельно.
Сложности начинаются при расхождениях в ЕГРН, нескольких объектах на участке, незарегистрированных правах, споре о цене или уже полученном отказе. Повторно подавать тот же комплект документов в такой ситуации обычно бессмысленно. Сначала надо понять причину проблемы.
При необходимости можно обратиться за сопровождением выкупа земельного участка. Юрист разберёт документы на землю и недвижимость, право на покупку без торгов, расчёт цены и мотивировку администрации.
Краткий вывод
Арендованный муниципальный участок можно оформить в собственность не из-за самого факта длительной аренды. Для покупки должно существовать предусмотренное законом право, а участок и расположенная на нём недвижимость должны быть оформлены так, чтобы сделка могла состояться.
Перед обращением в администрацию разбираются с документами, характеристиками земли и порядком расчёта цены. Полученный отказ тоже не всегда означает конец процедуры: дальнейшие действия зависят от указанной в нём причины.