Покупатель смотрит документы и обнаруживает в квартире зарегистрированного брата продавца, бывшего супруга или человека, о котором раньше не говорили. Продавец обещает: «После сделки выпишется». Деньги при этом предлагает передать сразу.
Купить такую квартиру можно. Но одна регистрационная запись ещё ничего не решает. Перед расчётом выясняют, почему человек был вселён и сохранится ли его право жить в квартире после смены собственника.
Разберём, какие документы запросить, что записать в договоре и как действовать, если сделка уже состоялась, а жилец не освобождает помещение.
Можно ли купить квартиру с зарегистрированным жильцом
Регистрация по адресу не даёт человеку долю и не делает его собственником. Она показывает место жительства, однако не раскрывает основание проживания.
Наличие зарегистрированных жильцов само по себе не препятствует переходу права собственности. Риск возникает позже: человек может отказаться выезжать или сослаться на договор, приватизацию, завещание либо судебное решение.
По общему правилу члены семьи прежнего владельца теряют право пользоваться квартирой после её продажи. Закон предусматривает исключения, поэтому до подписания договора придётся восстановить историю вселения каждого жильца.
Кого обычно снимают с регистрации после продажи
Чаще всего речь идёт о бывшем собственнике, его совершеннолетних детях, родителях, супруге или других родственниках. Их вселили как членов семьи, отдельной доли или самостоятельного договора у них нет.
Они могут сняться с учёта добровольно. При отказе новому собственнику придётся обращаться в суд. Если человек продолжает жить в квартире, хранит вещи и не отдаёт ключи, в иск добавляют требование о выселении. Вступившее в силу решение служит основанием для снятия ответчика с регистрационного учёта.
Даже внешне похожие дела заканчиваются по-разному. Суд проверяет, как жильца вселяли, где он живёт сейчас и какие договорённости существовали с продавцом.
Кто может сохранить право пользоваться квартирой
Проблемы начинаются, когда у жильца есть отдельное основание для проживания.
Отказ от приватизации. Гражданин, который имел равное право участвовать в приватизации, но отказался от доли, по общему правилу сохраняет бессрочное пользование квартирой. При длительном добровольном выезде суд может оценить, не отказался ли он от проживания фактически.
Договор найма. Продажа квартиры такой договор не прекращает. Покупатель становится новым наймодателем на прежних условиях.
Завещательный отказ. Завещание может предоставить другому человеку право жить в квартире определённый срок или пожизненно. Пользователь вправе потребовать государственной регистрации этого права.
Соглашение или решение суда. Бывшему члену семьи иногда разрешают проживать в помещении до определённой даты. Пока срок не закончился, новый собственник обязан учитывать это право.
Регистрация ребёнка сама по себе не запрещает сделку и не делает его «невыписываемым». Отдельно проверяют, есть ли у несовершеннолетнего доля, участвовал ли он в приватизации, находится ли под опекой или попечительством и затрагивает ли продажа его интересы. Согласие органа опеки требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Каждое основание оценивают отдельно. Отсутствие доли ещё не означает, что жильца получится сразу выселить.
Что проверить до сделки
Попросите продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы и сведения о зарегистрированных по адресу гражданах. Для приватизированной квартиры нужны договор передачи и документы обо всех, кто имел право получить долю.
Ситуация
Риск для покупателя
Что запросить
Родственник продавца
Не выпишется добровольно
Основание вселения, соглашения, сведения о проживании
Отказ от приватизации
Сохранит бессрочное пользование
Договор передачи, заявления участников приватизации
Наниматель
Договор продолжит действовать
Договор найма, срок, состав жильцов, расчёты
Завещательный отказ
Останется на срок или пожизненно
Завещание, наследственные документы, сведения ЕГРН
Несовершеннолетний
Может иметь долю или самостоятельное право
Документы о собственности, приватизации, опеке и месте проживания
Устное обещание ничего не решает, когда право проживания подтверждено договором, приватизационным делом или завещанием. Выписка из ЕГРН тоже не заменяет проверку архивных и судебных документов.
Что закрепить в договоре и расчётах
В договоре перечисляют зарегистрированных жильцов, устанавливают даты снятия с учёта, освобождения квартиры и передачи ключей. Там же фиксируют последствия нарушения.
Если кто-либо сохраняет право пользоваться квартирой по закону, перечень этих лиц и характер их прав становятся существенным условием договора.
Расчёт лучше связать с выполнением обязательств. Подойдёт аккредитив или удержание согласованной части цены. В условиях заранее указывают документ, после предъявления которого продавец получит деньги.
Пример. Брат продавца обещал выписаться «сразу после сделки». Срок в договор не внесли, цену выплатили полностью. Через неделю он отказался подавать заявление, и покупателю пришлось начинать отдельный судебный процесс.
Как действовать после покупки
Сначала проверяют основание проживания. Затем жильцу направляют письменное требование сняться с учёта, освободить квартиру и передать ключи. Для большинства таких споров обязательная претензия не предусмотрена, но письмо зафиксирует позицию собственника и срок добровольного выезда.
Иск подают в районный суд по месту нахождения квартиры. Формулировка зависит от обстоятельств: право просят признать прекращённым либо утраченным, а при фактическом проживании добавляют выселение. Самостоятельно менять замки, выносить вещи или перекрывать доступ рискованно.
К иску прикладывают договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, сведения о регистрации, документы о прежнем основании проживания, требование о выезде и подтверждение его направления. Пригодятся переписка, квитанции, акты и сведения о другом месте жительства.
Базовая госпошлина за неимущественный иск для гражданина составляет 3 000 рублей. Итоговый расчёт зависит от состава требований. Общий срок рассмотрения дела в районном суде — до двух месяцев; при сложном споре его могут продлить ещё на месяц. Обжалование увеличит продолжительность процесса.
После вступления решения в силу орган регистрационного учёта снимает ответчика с регистрации. Если человек не выезжает, выселением занимаются судебные приставы.
Когда нужен жилищный юрист
Юридическая проверка особенно полезна при приватизации, найме, наследстве, опеке и старых судебных решениях. Один пропущенный документ может оставить покупателя с жильцом, чьё право после сделки не прекратилось.
Юристы «Рубин» помогают со снятием с регистрации и выселением: изучают основания проживания, готовят иск и доказательства, представляют собственника в суде.
Перспективы оценивают по документам и фактическим обстоятельствам. Одной выписки из ЕГРН или регистрационной справки для этого недостаточно.
Краткий вывод
Квартиру с зарегистрированным жильцом купить можно. До передачи денег проверьте основание его проживания, документы о приватизации, договоры, завещание и судебные решения.
В договоре должны быть точные сроки снятия с учёта, освобождения помещения и передачи ключей. Раскрытие аккредитива лучше привязать к документам, подтверждающим выполнение этих условий.
Если сделка уже состоялась, сначала определяют правовой статус жильца. Только после этого выбирают требования для суда.